Цена аренды земли: как рассчитать по формулам, сколько составляет стоимость права найма земельного участка, расчет для государственных и частных наделов

Содержание
  1. Что это такое?
  2. Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
  3. Условия начисления арендной платы за пользование землей
  4. Правила определения размера сумм
  5. Кадастровая и рыночная цена ЗУ
  6. От чего зависит стоимость аренды
  7. Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства?
  8. Стоимость аренды земли для различных целей
  9. Стоимость аренды земли у государства в разных регионах
  10. Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?
  11. Размер арендной платы за земли государственной собственности
  12. Размер арендной платы за земли частной собственности
  13. На что стоит обратить особое внимание?
  14. Как подсчитать самостоятельно?
  15. Корректирующий коэффициент
  16. Годовой подсчет
  17. Для частных лиц и организаций
  18. Плюсы и минусы способа
  19. Как взять землю в аренду под ИЖС?
  20. С последующим выкупом
  21. Условия
  22. Кто может получить землю?
  23. Закон
  24. Порядок оформления
  25. Сроки аренды земли под ИЖС
  26. Кому доступны льготные условия?
  27. Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации города?
  28. Как взять участок у сельсовета?
  29. Через торги
  30. Без торгов – по упрощенной схеме
  31. Особенности получения под ЛПХ
  32. Особенности получения под ИЖС
  33. Максимальные и минимальные сроки аренды земельных участков у администрации
  34. Взять в наем без проведения торгов
  35. Формула для аукциона
  36. Отличия в расчете стоимости, исходя из вида, на примере участка под сельское хозяйство
  37. Влияние месторасположения на конечную сумму

Что это такое?

Согласно законодательству, любой собственник любого земельного участка обладает в отношении него правами владения, распоряжения и пользования. В случае, если владелец сдает свой участок в аренду, право пользования и/или владения переходит арендатору.

Распоряжаться земельным участком по-прежнему может только собственник, однако арендатор имеет основания распоряжаться полученными правами владения и пользования: например, может переуступить их третьему лицу, если запрет на это не был прямо прописан в договоре (о договоре переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте в этом материале).

Права, переданные арендатору, и являются правами аренды земельного участка. Их стоимость в большинстве случаев будет зависеть от целей аренды и возможности извлечения дохода из участка. Самый простой вариант получения дохода – сдача участка в субаренду, в этом случае арендатор будет рассчитывать на прибыль, которая будет являться разницей между платой собственнику и доходом от субаренды (о составлении договора субаренды земельного участка и о порядке регистрации читайте здесь).

Чаще происходит ситуация, в которой аренда земельного участка необходима для бизнеса, который будет без нее невозможен, и в этом случае собственник участка может получать часть дохода арендатора от бизнеса.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в , могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Условия начисления арендной платы за пользование землей

При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:

  • Стоимость аренды за расчетный период. Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
  • Срок аренды. В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
  • Периодичность оплаты. По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
  • Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка. При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
  • Способ оплаты. Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
  • Пропорции распределения арендной платы, если арендаторов больше одного.

Правила определения размера сумм

Размер арендной платы в общих случаях будет зависеть от:

  • расположения участка;
  • размеров и состояния земли;
  • целей аренды;
  • сроков аренды;
  • налогообложения
  • кадастровой и рыночной стоимости участка.

Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.

Кадастровая и рыночная цена ЗУ

Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость, то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:

  • площади;
  • места размещения;
  • и других особенностей.

Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной, так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.

От чего зависит стоимость аренды

Стоимость аренды регулируется и зависит от нескольких показателей:

  • От категории земли, подлежащей арендованию;
  • От кадастровой стоимости этой земли
  • От целей, для которых физическое или юридическое лицо планирует арендовать государственную землю;
  • От величины земельного налога на данную землю;
  • От рыночной стоимости земли;
  • От результатов торгов публичного аукциона.
 Все эти показатели применяются в частичной взаимосвязи друг с другом при расчёте конечной стоимости аренды, которую будет вносить арендатор ежегодно.

Чтобы понять, как соотносятся вышеперечисленные показатели, выделим два основных фактора стоимости аренды земли:

  • Земля сдаётся в аренду без проведения торгов
  • Земля сдаётся в аренду посредством торгов на аукционе.

Без проведения торгов исполнительные органы власти федерального или муниципального значения могут предоставить землю в аренду в следующих определённых случаях:

  • Для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества;
  • Для осуществления личного жилищного строительства (дача или загородный дом);
  • Для постройки социально значимых объектов (детский сад, краеведческий музей и т.д.);
  • Для прочих целей лицам, имеющим налоговые льготы, в соответствии со .

В случае проведения торгов на аукционе, будущий арендодатель обязан публично уведомить других потенциальных арендаторов о проведении таких торгов, иначе сделку об аренде впоследствии могут посчитать недействительной.

Арендование земли у государства (муниципального образования) отличается от обычной аренды у частного лица тем, что в качестве арендодателя здесь выступает исполнительный орган государственной власти федерального значения, областного или муниципального.

Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства?

Существует немногочисленная категория граждан, которым аренда государственной земли может стать бесплатной (учителя, врачи и прочие востребованные в селе профессии) с условием их переезда в сельскую местность с последующим там проживанием в течении 10 лет.

 Для остальных категорий арендаторов имеются специальные формулы для вычисления цены аренды.

Для расчета стоимости аренды земли без проведения торгов в случаях, показанных выше используется формула А=К*С, где А — итоговая арендная плата, К — кадастровая стоимость земли и С — специальный коэффициент, зависит от вида нанимателя и/или целей аренды.

Значения, принимаемые коэффициентом С:

  • С=0,01 для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы по со
  • С=0,06 для участков под садовые, огородные работы, занятия сельским хозяйством, а также для фермерских хозяйств
  • С=1,5 для земель под строительство жилья и промышленных предприятий;
  • С=2 для аренды земли с целью добычи полезных ископаемых.

Если конкретный случай аренды не попадает под вышеперечисленные, проводятся торги на публичном аукционе.

 Торги на публичном аукционе проводятся либо по инициативе местных или федеральных органов власти, или же по инициативе граждан — будущих арендаторов.

С июня 2015 года запрещено проводить аукционы с целью аренды земли по инициативе граждан в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге. Желающие взять в аренду землю подают в местную администрацию заявление о проведении торгов.

Для расчёта стартовой цены на торгах берется оценочная стоимость аренды земли исходя из формулы:

А=S*Bs*Kt*Kc, где

  • S — площадь надела земли, подлежащей аренде;
  • Bs — базовая региональная ставка, определяется для конкретных регионов, исходя из местных факторов;
  • Kt — зональный коэффициент, определяется кадастровой оценкой земель конкретного региона, учитывая его особенности;
  • Kc — поправочный, или целевой, коэффициент; учитывает цели аренды земли и способы её использования.
 За стартовую цену аукциона обычно берётся от полутора до пяти с половиной процентов от стоимости A, но, в случае проведения повторных торгов, стартовая цена может быть снижена на 30%.

Помимо основной арендной платы государству также выплачивается земельный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости государственной земли, согласно .

Стоимость аренды земли для различных целей

В зависимости от целей государственной аренды стоимость последней может сильно меняться или вовсе быть равной нулю.

Если арендуемый участок планируется использовать для сельскохозяйственных угодий, то помимо регулярной арендной платы арендатор обязан предоставлять государству также долю производимой продукции и производить финансовые вложения в развитие взятой в пользование территории.

Базовая стоимость аренды в этом случае составляет 0,06% от кадастровой стоимости объекта и подлежит сдаче в аренду без проведения торгов.

 Аналогичный расчёт производится и при строительстве личного жилья.

При аренде земли для строительства коммерческой недвижимости, как правило, проводится аукцион среди застройщиков, если не предполагается строительство социально значимых объектов.

Бесплатно аренда земли может быть предоставлена лицам, участвующим в специальных программах переселения и имеющих специальности, востребованные на периферии.

Стоимость аренды земли у государства в разных регионах

В зависимости от целей землепользования поправочные коэффициенты

рассчитываются региональными властями и индивидуальны для каждого региона.

Информация о них есть в публичном доступе на сайтах правительств соответствующих регионов.

Региональная поправка на каждый арендуемый гектар земли сильно варьируется внутри одного региона или населённого пункта.

Некоторые из них приведены в таблице:

Регион Стоимость (1 га/год в рублях)
Кабардино-Балкарская Республика 2200
Пензенская область 1463
Чувашская Республика 500
Орловская область 900
Краснодарский край 705
Московская область 20000
Московская область, Орехово-Зуевский р-н 16000
Московская область, Сергиево-Посадский р-н 16500
Московская область, Коломенский р-н 1600
Московская область, Серпуховский р-н 1400
Краснодарский край, Отрадненский р-н 950
Краснодарский край, Каневской р-н 4500
Краснодарский край, Абинский р-н 960
Краснодарский край, Калининский р-н 2000
Санкт-Петербург город, Пушкин г. 3400
Свердловская область, Новолялинский р-н 100
Свердловская область, Белоярский р-н 875
Свердловская область, Артемовский р-н, Красногвардейский п 400
Свердловская область, Слободо-Туринский р-н, Красный Яр д 450
Ростовская область, Тарасовский р-н 1000
Ростовская область, Азовский р-н 4700
Ростовская область, Песчанокопский р-н, Песчанокопское с, Калинина ул 2800

Аренда государственных земель рассчитывается разными способами, но в целом договор аренды с государством прозрачнее и, в большинстве случаев, выгоднее, чем аналогичный договор с частным лицом, особенно если арендатор попадает в категорию лиц, имеющих право на льготы.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?

Арендная плата за земли государственной собственности или муниципальных властей, предоставленные без проведения торгов, рассчитывается по общему правилу на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата может составлять определенный процент от кадастровой стоимости, что называется корректирующим коэффициентом:

  • 0,01 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину либо организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо имеют другие налоговые привилегии. Такой процент арендной платы также применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы, подвергшиеся загрязнению, деградации и заражению), которые по законодательству можно передавать в аренду;
  • 0,6 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного подсобного хозяйства либо для применения по сельскохозяйственному назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства
  • 1 % от кадастровой стоимости земли: В случае предоставления земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения;
  • 1,5 % от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;
  • 2 % от кадастровой стоимости земли: При предоставлении земли недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования недрами.

Размер арендной платы за земли государственной собственности

Годовой размер арендной платы определяется несложной формулой:

А = КСт * k, где

  • А — сумма арендной платы, которую необходимо вносить землепользователю;
  • КСт — кадастровая стоимость земли (ее можно выяснить в кадастровой службе по месторасположению земельного надела);
  • k – корректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя и назначения сдачи в аренду. Размеры корректирующего коэффициента были перечислены выше.

Например:

Кадастровая стоимость земельного участка в Московской области в среднем составляет 828,08 руб. за квадратный метр. Предположим, что наш земельный надел составляет 200 квадратных метров. У нас есть налоговые льготы и преференции, в соответствии с которыми мы имеем право на корректирующий коэффициент, равный 0,01 %.

Считаем:

А = 828,08 * 200 * 0,01 = 1656, 16 руб.

Именно такую сумму мы должны выплатить государству за аренду его участка в течение одного года.

Размер арендной платы за земли частной собственности

Для земель частных лиц и организаций существует немного другая формула расчета стоимости аренды:

А = С * Р, где

  • А — размер платы за аренду;
  • С — рыночная цена надела, которую определяет независимая экспертиза, проводимая не раньше, чем за полгода до дня вступления нанимателя в арендные права
  • Р — ставка рефинансирования Центробанка РФ, устанавливаемая в начале года, в ходе которого заключается договор найма земельного участка.

На что стоит обратить особое внимание?

Несколько фактов и особенностей кадастровой стоимости:

  • Ежегодно кадастровая стоимость растет на 5,2 %;
  • Кадастровая цена объекта может быть отличной от рыночной стоимости земли, потому как в сведениях кадастровой службы нет информации о функциональном составе объекта (технические помещения, паркинги);
  • Территориальные органы кадастровых служб имеют необходимую информацию о стоимости всех земель, находящихся под юрисдикцией территориальной службы.
 Выяснить стоимость того или иного земельного участка можно путем обращения в нужное кадастровое отделение.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Как взять землю в аренду под ИЖС?

Выделение земли гражданам для частной застройки входит в компетенцию местных органов власти. Участок может быть передан по итогам публичных торгов (аукционов), либо без таковых. Аренда земли под ИЖС может возникать следующим образом:

  • в силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — для возведения индивидуального дома без проведения торгов;

  • согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок арендных отношений составляет 20 лет;

  • после завершения строительных работ и возведения дома, арендатор может приобрести право собственности на участок без проведения аукциона.

Для получения участка нужно обратиться с заявление в местный уполномоченный орган власти.

Узнать о наличии свободной земли для застройки можно в земельном отделе местной администрации или через Публичную кадастровую карту — с 2013 года сведения обо всех сформированных участках внесены в ЕГРН и доступны для общего ознакомления через онлайн-ресурс ПКК.
Обратите внимание!

Нужно учитывать, что получить надел в аренду под ИЖС можно с единственной целью — строительство дома. Если на земле будет размещено промышленное производство, либо выявится факт иного нецелевого использования, участок будет изъят в принудительном порядке.

Нарушитель понесет ответственность в виде штрафа и компенсации за ущерб земле.

С последующим выкупом

Возможность последующего выкупа надела предусмотрена нормами ЗК РФ. Для этого необходимо подтвердить завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.

Выкуп при аренде земли под ИЖС характеризуется следующими нюансами:

  • после возведения частного дома — осуществляется без проведения торгов;

  • цена определяется из показателя кадастровой стоимости участка;

  • оформляется в виде договора купли-продажи, который подлежит регистрации в службе Росреестра.

Выкуп возможен только в случае, если строительство было завершено в период срока действия арендного договора.

Если договор истек, а строительство не завершено, арендные отношения можно продлить путем обращения в местную администрацию.

Условия

Аренда земли под ИЖС у администрации оформляет в виде договора, который содержит ряд обязательных и дополнительных условий:

  • предмет — сформированный земельный надел с определенными координатами границ (указывается местоположение участка на местности, его схема, иные характеристики);

  • сведения о сторонах;

  • основание для выделения земли — заявление гражданина, проживающего на постоянной основе в муниципальном образовании, и т.д.;

  • категория земель и вид разрешенного пользования (ИЖС);

  • срок отношений;

  • размер платы и порядок перечисления платежей;

  • ответственность арендатора за нарушение правил пользования землей и возможные меры ответственности.

Как правило, местные власти используют типовой арендный договор.

Уточнить условия можно на официальном сайте местной администрации или в земельном отделе.

Кто может получить землю?

Получение участка в аренду под ИЖС происходит при подтверждении определенных условий:

  • подать заявление может гражданин, который зарегистрирован и проживает в муниципальном образовании (как правило, местными актами установлен минимальный срок проживания, равный пяти годам);

  • получить землю можно однократно — в период действия арендного договора новый участок не выдается;

  • гражданин, чьи постройки уже находятся на запрашиваемом участке, может оформить землю в приоритетном порядке.

Обратите внимание!

Военнослужащие после увольнения со службы и члены их семей могут претендовать на землю под ИЖС в любом выбранном месте жительства, но должны встать в местной администрации на учет.

Закон

Правовые основания регламентированы ЗК РФ. В частности, в гл. V.1 ЗК РФ зафиксированы условия и порядок выделения арендованной земли гражданам для строительства частных домов. Участок, переданный в долгосрочную аренду, подлежит регистрации в службе Росреестра. Правила проведения регистрационных действий определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Порядок оформления

Чтобы получить надел в аренду, следует:

  • выбрать свободный участок из земель муниципального фонда путем обращения в местную администрацию или через Публичную кадастровую карту;

  • обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы размещения участка;

  • подать заявление в муниципальное учреждение;

  • заключить договор аренды;

  • оформить у кадастрового инженера межевой план на надел;

  • зарегистрировать договор через службу Росреестра или МФЦ;

  • получить выписку из ЕГРН.

После завершения строительства в местную администрацию представляется акт согласования с профильными службами и ведомствами о приемке готового объекта и его соответствии законодательству. Сразу можно обратиться за выкупом земельного надела.

Для регистрации права собственности на жилой дом потребуется получить технический план у кадастрового инженера и подать документы в МФЦ.

Сроки аренды земли под ИЖС

ЗК РФ устанавливает максимальный срок аренды земли под ИЖС — 20 лет. При оформлении договора местные власти выдают разрешение на строительство, срок которого может не соответствовать продолжительности аренды (например, на 10 лет). Такая практика соответствует закону, при необходимости разрешение на строительство может быть продлено по обращению граждан.

Обратите внимание!

Также нужно учесть, что закон устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. За соблюдением этого правила будут следить должностные лица Госземконтроля.

Если арендатор не начал возведение частного дома, участок может быть изъят.

Кому доступны льготные условия?

Льготы, при временном использовании участка, определяются на местном уровне. То есть муниципальный орган выносит решение и определяет категории лиц, которым могут быть предоставлены преимущества, в том числе и по оплате участка. Чаще всего к ним отнесены:

  1. инвалиды перовой и второй групп;
  2. пенсионеры;
  3. ликвидаторы и пострадавшие от аварии на ЧАЭС;
  4. многодетные семьи;
  5. ветераны ВОВ.
Для того, чтобы воспользоваться льготой, необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением и предоставить документы, подтверждающие статус лица, например, удостоверение инвалида.

Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации города?

В случае временного использования муниципальной территории арендатор от выплаты НДС освобождается. Но пользователь должен отразить это в декларации 7-НДС.

Использование земельного участка, принадлежащего муниципальному органу, предусматривает внесение оплаты. Её размер зависит от вида территории, её целевого назначения и статуса пользователя.

Как взять участок у сельсовета?

Аренда земельного участка у местной сельской администрации подразумевает обращение претендента к органам власти и в регистрирующий орган.

Процедура длительная, включает следующие этапы:

  1. Поиск участка. Претендент на участок обращается к администрации села или использует Кадастровую карту.
  2. Подготовка документов. Делается по несколько копий каждой справки и подаются вместе с подлинниками.
  3. Составление заявления с просьбой выделить надел.
  4. Подача документации и заявления в местную администрацию сельского поселения.
  5. Принятие решения. Администрация в течение 30 дней изучает бумаги и выносит решение — выделить территорию или отказать.
  6. При одобрении заявки проводится межевание. По окончании выдается постановление.
  7. Обращение в Кадастровую службу с решением сельской администрации.
  8. Оформление кадастрового плана, схемы участка.
  9. Заключение договора аренды.
  10. Регистрация соглашения.

Договор заключается в трех экземплярах, подписывается сторонами.

Основной перечень справок состоит из:

  • заявления;
  • паспорта;
  • свидетельства о заключении брака и о рождении ребенка (при наличии);
  • справки о составе семьи;
  • выписки из домовой книги;
  • справки об имеющейся жилой площади;
  • выписки из Росреестра об отсутствии в собственности других земель.

Для юридических лиц дополнительно предусмотрены учредительные документы, налоговая и бухгалтерская отчетность.

Через торги

Информация об этом размещается в СМИ и на официальных сайтах органов власти.

Нюансы процедуры:

  • на торги выставляется любой надел, имеющий кадастровый номер и прошедший регистрацию в ЕГРН;
  • граждане вправе лично отыскивать свободные участки и подавать заявку;
  • предметом торгов может выступать 1 участок.

О назначении аукциона сельская администрация издает распоряжение и начинает принимать заявки.Инициатором может выступить и потенциальный арендатор.

Сведения о незанятых территориях доступны в сельсовете поселка или на кадастровой карте. После выбора участка гражданин формирует заявление на имя главы с просьбой провести аукцион. Информация о сроках принятия заявок, дате проведения будет доступна всем.

При участии минимум двух человек аукцион считается состоявшимся. С победителем заключают договор аренды. Итоги торгов оформляют протоколом.

Если заявок от других людей не было, администрация заключает договор аренды с единственным заявителем. Размер платы устанавливают с учетом кадастровой стоимости земли (обычно 1% – 3% за год).

Без торгов – по упрощенной схеме

Земельным кодексом допускается взятие надела в аренду без проведения торгов по упрощенной схеме, если у него официально не сформированы границы. Прежде чем обращаться в поселковый совет, необходимо подготовить схему расположения участка.

После этого действовать по такой схеме:

  1. Подать заявление для согласования найма.
  2. Дождаться проверки (около 30 дней).
  3. Получить решение о согласовании.
  4. Посетить кадастрового инженера для подготовки плана межевания.
  5. Поставить территорию на учет.
  6. Заключить договор найма.

В заявлении обязательно указать цель использования участка.

    Отдельным категориям граждан земля предоставляется бесплатно.

К ним относятся:

  • многодетные семьи,
  • медицинские работники,
  • педагоги,
  • инвалиды и пр.

При этом имеется ограничение: участок выделяют только под строительство дома — для ведения хозяйства использовать землю нельзя.

Особенности получения под ЛПХ

На такой территории законодательство допускает возможность возведения дома для проживания.

Особенности оформления аренды:

  1. максимальный размер участка — 0,5 га;
  2. при ведении хозяйства разрешено извлекать прибыль, при этом не регистрироваться как предприниматель — сельская администрация не вправе претендовать на долю;
  3. разрешено возводить постройки;
  4. допускается аренда длительностью 49 лет.

Выделение участков в найм регулируется локальными актами.

Законом допускается увеличение площади территории не более чем в 5 раз — с разрешения органов власти.

Получить участок под ЛПХ имеют право лишь граждане Российской Федерации, проживающие в городе или в селе. Заявитель должен доказать, что планирует использовать территорию по назначению. Участок под ЛПХ выделяется при наличии свободных территорий. Таковыми выступают приусадебные и полевые ЗУ.

Если выделенный надел расположен в пределах поселка, возводить на нем постройки разрешено, если за пределами — нет. За самовольные постройки предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или принудительного сноса постройки.

Особенности получения под ИЖС

Сельская администрация выделяет участок под жилищное строительство лишь по договору найма. Спустя пару лет арендатор вправе оформить землю в собственность. Но при условии, что строительство завершено.

Если наниматель взял участок под ИЖС и не успел возвести дом в течение 3-5 лет (сроки указываются в договоре), договор аренды расторгается.

Максимальные и минимальные сроки аренды земельных участков у администрации

Администрация региона заключает с землепользователем договор аренды на определенный срок.

Государство позволяет брать участок в аренду на период от года до 49 лет.

Сроки аренды зависят от категории земли и целей ее использования:

  • Строительство многоэтажного дома или восстановление построек (реконструкция) — до 10 лет;
  • Сельскохозяйственные земельные участки под индивидуальное жилищное строительство — до 20 лет;
  • Освоение территорий (право на аренду с такой целью имеют только юридические лица) — до 5 лет;
  • Сельскохозяйственная земля, арендуемая в целях выпаса скота либо организации крестьянско-фермерского хозяйства — до 3 лет;
  • Земля с неоконченным строительством — до 3 лет. При этом следует обратить внимание: если аренда земли закончилась раньше завершения строительства, то государство имеет право выставить объект на аукционные торги. Так администрация предотвращает проблему долгостроев и «замороженных» строений.
 Важно! С 2016 года у действующего арендатора изъято преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока договора, новый можно заключить только через торги. Исключение лишь в случае, если бывший арендатор является единственным претендентом на земельный участок.

После окончания срока договора на арендованный земельный участок он может быть перезаключен на такой же период либо на больший при условии договоренности по такому положению.

Таким образом, минимальный срок аренды — 1 год, а максимальный составляет 49 лет.

Взять в наем без проведения торгов

Согласно статье 39.6 ЗК РФ, торги не проводятся при предоставлении в аренду:

  1. Юридическим лицам по указу или распоряжению Президента РФ.
  2. Юридическим лицам в соответствии с распоряжение Правительства РФ с целью размещения объектов культурного назначения, проведения инвестиционных проектов.
  3. Юридическим лицам по распоряжению высших должностных лиц субъектов РФ для размещения объектов коммунально-бытового значения.
  4. Для исполнения международных обязательств России, а также юрлицам для установки объектов и оборудования, обеспечивающих водо-, электро-, тепло- и газоснабжения, а также водоотведения и связи.
  5. Земельного участка, образованного из другого муниципального участка земли, для комплексного освоения территории.
  6. Некоммерческой организации для комплексного освоения территории и проведения индивидуального жилищного строительства.
  7. Садоводческой или огороднической некоммерческой структуре.
  8. Ограниченного в обороте участка, который является ЗУ общего назначения и размещается на границе ведения садоводства и огородничества для собственных нужд.

Также взять в аренду участок у государства без торгов имеют право следующие категории граждан:

  1. Собственники зданий и сооружений, которые размещены на участке, которые берется во временное пользование.
  2. Владельцы недостроенных объектов.
  3. Граждане РФ, которые пользуются льготами на предоставление ЗУ без очереди.
  4. Лица, земля которых изымалась в государственных интересах.

Формула для аукциона

В большинстве случае, для получения земельного участка, находящего в собственности государства, во временное пользование, необходимо победить в торгах. Информация по аукциону обычно публикуется за месяц и более до начала самих торгов. Все участники вносят задаток и подают заявления не позднее, чем за 5 дней до аукциона.

Начальная цена составляет 1,5% кадастровой стоимости участка, либо равняется рыночному размеру арендной платы, который устанавливается в результате оценки ЗУ.

Отличия в расчете стоимости, исходя из вида, на примере участка под сельское хозяйство

При сдаче земельного участка в аренду и определении стоимости арендной платы под сельское хозяйство учитываются следующие факторы:

  • Необходимость поддержания плодородия почвы с применением агротехники.
  • Зависимость с/х угодий от особенностей физико-географических характеристик территории.
  • Риск ведения с/х, основанный на вероятности возникновения природных катаклизмов, способных уничтожить урожай (наводнения, засухи и др.).
  • Колебание цен на с/х продукцию, содержание сельскохозяйственной техники и т.д.
  • Плотность населения отдаленных районов, которые чаще всего и используются для ведения сельского хозяйства.
  • Развитость инфраструктуры, особенно наличие дорог с твердым покрытием.
При расчете стоимости аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, учитываются и общие принципы определения размера арендной платы, описанные в .

О всех нюансах взятия в аренду участка под ведение сельского хозяйства, об условиях и стоимости такой аренды, мы рассказываем в отдельной статье, а о том, как заключается договор получения земли под такие нужды, узнаете тут.

Влияние месторасположения на конечную сумму

Расположение земельного участка сильно влияет на величину арендной платы. Поправочные коэффициенты индивидуальны для каждого региона и населенного пункта.

Регион РФ Размер аренды одного гектара земли в год
Кабардино-Балкарская Республика 2200 р.
Пензенская область 1463 р.
Республика Чувашия 500 р.
Орловская область 900 р.
Московская область 1400-20000 р.
Краснодарский край 705-4500 р.
Ленинградская область 3400 р.
Свердловская область 400-875 р.
Ростовская область 1000-4700 р.

Стоимость аренды в некоторых регионах сильно варьируется именно из-за особенностей оценки земель под сельскохозяйственные нужды, которые были рассмотрены выше.

Источники

  • https://pravoved.online/arenda-zu/skolko-stoit
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/raschet-arendy
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/u-gosudarstva/stoimost-arendy-zemli.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/stoimost/arendnoj-platy-za-zemelnyj-uchastok-ot-kadastrovoj-stoimosti.html
  • https://pravoved.ru/journal/arenda-zemli-pod-izhs/
  • https://pravoved.online/arenda-zu/stoimost-u-municipaliteta
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/u-gosudarstva/munitsipalnaya-sobstvennost/u-administratsii-selskogo-poseleniya
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/municipalnaya/stoimost.html
  • https://pravoved.online/arenda-zu/skolko-stoit-u-gosudarstva

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: