Участок ИЖС – полный юридический разбор простым языком

Содержание
  1. Что такое ИЖС
  2. Общие требования к строительству
  3. Как получить землю под ИЖС
  4. Для каких целей лучше покупать земельный участок ИЖС
  5. Куда обращаться?
  6. Какие объекты можно строить?
  7. Что указывать в уведомлении?
  8. Минусы приобретения жилья под ИЖС
  9. Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС
  10. Открытие гостиницы на участке ИЖС
  11. Что нельзя строить?
  12. Размеры и общий план
  13. Когда ждать ответ?
  14. Необходимость получения разрешения на строительство
  15. Паспорт проекта частного жилого дома
  16. СНТ (Садовое некоммерческое товарищество)
  17. ЛПХ (Личное подсобное хозяйство)
  18. ДНП (Дачное некоммерческое партнерство)
  19. Последствия несоблюдения закона
  20. Налоги и льготы
  21. Проект на объект индивидуального жилищного строительства
  22. Категории земель или целевое назначение
  23. Туалет
  24. Реконструкция объектов ИЖС
  25. Беседка
  26. Как перевести СНТ в ИЖС
  27. Веранда
  28. Гараж
  29. Освоение хозяйственной и садово-огородной зон
  30. Баня
  31. Что делать после завершения строительства?
  32. Отдельные виды застройки
  33. Регистрация ИЖС
  34. Виды разрешенного использования земли
  35. Дом для постоянного проживания = ИЖС
  36. Ответственность за нарушение
  37. Теплица и парник
  38. Автомойка
  39. Возведение с разрешением на строительство
  40. Таунхаус
  41. Скважина
  42. Как быстро получить разрешение на строительство
  43. Несколько индивидуальных строений
  44. Пристроенный дом
  45. Дорога
  46. Ипотека под ИЖС
  47. Какую землю могут приобрести физические лица
  48. Ограждение участка и устройство зоны отдыха
  49. Сарай
  50. Многоквартирный жилой дом
  51. О важности технического плана и правовой лазейке
  52. Магазин
  53. Навес
  54. Как изменить ВРИ земельного участка
  55. Вывод

Что такое ИЖС

ИЖС — это одна из правовых форм, которая присваивается земельному участку. Правовая форма помогает описывать правила, по которым применяются разные условия к участку. Например, какой высоты может быть дом на земельном участке или какие постройки разрешены. Эти ограничения регулируются пунктом 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.
Для ИЖС характерно то, что участок может находиться в дачном поселке, дачном кооперативе или населённом пункте. Также дом должен быть не выше трех этажей, а участок должен быть не меньше 4 соток. Это регулируется пунктом 2 статьи 49 ГСК РФ.

Общие требования к строительству

Общие требования к строительству на территории ИЖС регулируются . Площадь индивидуального строительного помещения должна составлять не более полторы тысячи квадратных метров. Помимо самого жилого здания на участке можно возводить околожилищные помещения. Это бани, летние кухни, беседки и гаражи.

Общие требования к строительству на территории ИЖС:

  • Деревянный дом обязательно должен быть расположен на расстоянии не менее пятнадцати метров от других объектов, а между каменными жилищами — не менее шести метров;
  • Расстояние от главного недвижимого объекта до подсобных построек должно равняться не менее четырем метрам;
  • Электропроводка должна быть использована вместе с защитными материалами;
  • Газовые емкости должны находиться за пределами жилого помещения.

Земельный участок под ИЖС обязательно должен находиться в пределах границ населенных пунктов. Участки поселений делятся по различным территориальным зонам. В основном это жилые, общественно-деловые и производственные земли. Каждый земельный участок должен относиться к одной зоне, имеющей определенное назначение.

Возведение построек может производить как застройщик, так и привлекаемые им третьи лица. Эти люди должны соответствовать параметрам, которые законодательство предъявляет к данному виду деятельности. К примеру, в соответствии с Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию. Рабочие вправе отказываться от установленных параметров или изменять их только на основании повторно утвержденной владельцем территории проектной документации.

Общий порядок получения разрешения для строительства на территории ИЖС:

  1. Составление плана будущей постройки на территории рассматриваемого участка;
  2. Заказ градостроительного плана в специальном архитектурном отделе местного муниципалитета;
  3. Получение разрешения на строительство, которое соответствует всем государственным нормам;
  4. Подача пакета документов на разрешение строительства в соответствующий орган местного самоуправления районом, в котором расположен земельный участок.

На карте градостроительного зонирования земельные участки под ИЖС обозначаются как Ж-3. Градостроительный регламент предполагает размещение на одном участке одноквартирного дома для ведения личного подсобного хозяйства. В данном случае использовать приусадебные земельные участки не разрешается.

Как получить землю под ИЖС

Приобрести землю для ИЖС можно 4 способами:

  1. Купить у собственника (за накопленные средства, взять в кредит или рассрочку);
  2. Купить у государства;
  3. Получить бесплатно от государства;
  4. Получить по наследству;
  5. Получить по договору дарения.

Процесс покупки земли ИЖС у собственника:

  1. Документально убедиться, что приобретаемый участок принадлежит единственному собственнику, он не находится под обременением или арестом;
  2. Досконально проверить все документы на земельный участок;
  3. Оставить продавцу задаток, выражающий намерение покупателя приобрести участок, при этом он должен быть оформлен в виде расписки или предварительного договора купли—продажи;
  4. Оформить и оплатить покупку участка в Росреестре при регистраторе.

Процесс покупки участка ИЖС у государства:

  1. Найти свободный муниципальный участок на публичной кадастровой карте РосРеестра.
  2. Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если публичный кадастровый участок не обозначен на кадастровой карте.
  3. Удостоверится в том, что участок находится в публичной собственности.
  4. Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
  5. Подать заявления об утверждении схемы и предоставлении участка земли в администрацию района.
  6. Поставить участок земли ИЖС на кадастровый учет.
  7. Подать заявление в администрацию района о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов.
  8. Заключить с администрацией района договор о купле—продаже.

Отличительная особенность покупки земли у государства заключается в том, что если на покупку земельного участка претендуют другие люди, то он будет продан в режиме аукциона.

Бесплатно получить участок ИЖС от государства могут следующие категории граждан:

  • Семьи, имеющие трех и более детей;
  • Молодые специалисты;
  • Молодые семьи, имеющие одного и более детей;
  • Семьи, воспитывающие ребенка—инвалида;
  • Дети—сироты;
  • Военнослужащие;
  • Инвалиды 1, 2 и 3 групп;
  • Сотрудники органов внутренних дел;
  • Пенсионеры, при некоторых условиях;
  • Работники бюджетной сферы;
  • Чернобыльцы;
  • Члены семьи погибшего героя Российской Федерации;
  • Ветераны Великой Отечественной Войны;
  • Герои труда Российской Федерации;
  • Герои Российской Федерации;
  • Полные кавалеры ордена Славы;
  • Герои СССР;
  • Герои Социалистического труда;
  • Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.

Если вы относитесь к одной из указанных льготных групп граждан и имеете основание на бесплатное получение участка от государства, то необходимо осуществить следующие нижеприведенные действия.

Процесс получение земельного участка ИЖС у государства:

  1. Получить межевой план у кадастрового инженера;
  2. Заказать технический план на объекты недвижимости, возведенные на участке, если они не проходили кадастровый учет;
  3. Собрать документы, подтверждающие право на бесплатное получение земли;
  4. Подать заявление и документы в администрацию района, к которой относится участок;
  5. Получить постановление о передаче участка в собственность;
  6. Заказать в МФЦ или Росреестре проведение кадастрового учета и регистрации права собственности;
  7. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Процесс получение земли ИЖС по наследству:

  1. Собрать документы, предоставляемые в наследственное дело;
  2. Получить свидетельство у нотариуса о праве на наследство на объект недвижимости, оплатив госпошлину за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
  3. Зарегистрировать права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплатив госпошлину за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости.

Процесс получение земли ИЖС по договору дарения:

  1. Составление и подписание договора дарения;
  2. Нотариальное заверение договора дарения, оплата госпошлины за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
  3. Регистрация права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплата госпошлины за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости;
  4. Получение свидетельства о праве собственности в установленные Росреестром сроки.

Для каких целей лучше покупать земельный участок ИЖС

Земельный участок для ИЖС понадобиться если вы хотите проживать на даче круглогодично. Дом на участке ИЖС также позволяет прописаться на нем. Также органы местного самоуправления должны провести все необходимые коммуникации: газ, воду и электричество. Более того, органы самоуправления должны предоставлять доступ к социально значимым объектам: школам, детским садом и больницам. При этом для участка с ИЖС доступно капитальное строительство: можно купить лишь один участок, а уже после построить дом. С остальными формами оформления участков так сделать практически невозможно.
Совет: перед тем как покупать участок с ИЖС — осмотритесь на сам населенный пункт: как далеко находиться больница, детский сад, школа и другие объекты. Также стоит обратить внимание на подведенные коммуникации, а также на качество дорог. По закону, органы местного самоуправления должны обеспечивать людей этим, но в реальности все может быть по другому.

Куда обращаться?

Следующий шаг — уведомление о планируемом строительстве. Направлять его нужно в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство. К примеру, в Москве подобными вопросами занимается Комитет государственного строительного надзора г. Москвы. Отправить уведомление можно лично или по почте.

Какие объекты можно строить?

Стоит четко разделять виды целевых предназначений будущих построек. Например, если владелец участка решил оформить площадь для жилого дома, а затем у него возникло желание содержать домашних животных, ему придется обратиться к главе администрации данного населенного пункта и получить соответствующее разрешение.

Объекты недвижимости, которые можно строить на землях ИЖС:

  • Одноквартирные дома с приусадебными земельными участками;
  • Многоквартирные жилые дома высотой не более трех этажей;
  • Надворные постройки и искусственные водоемы;
  • Хозяйственные постройки, к числу которых относятся бани, сараи, гаражи и теплицы;
  • Возведенные возле дома сады и огороды;
  • Помещения для содержания домашних животных;
  • Помещения для выращивания декоративных и плодовых растений.

Для избежания возможных проблем с законодательством в будущем лучше всего заранее точно определиться с назначением приобретения участка для ИЖС, а также ознакомиться с генеральным планом застройки.

Начинать строительство жилого дома следует в течение трех лет после приобретения территории. В противном случае можно столкнуться с санкциями из-за неиспользования участка по его назначению, что грозит серьезными штрафами или даже конфискацией.

К постройкам других типов такого требования нет. Их можно строить в любое время или не возводить вообще.

Что указывать в уведомлении?

  • фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика (то есть ваше), реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица)
  • кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
  • сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц)
  • сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта ИЖС или садового дома)
  • сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве (высота, количество надземных этажей, площадь застройки, суммарные поэтажные площади в габаритах наружных стен всех существующих и планируемых к размещению на земельном участке объектов капитального строительства, фактический коэффициент застройки, фактический коэффициент плотности застройки), в том числе об отступах от границ земельного участка;
  • сведения о том, что объект ИЖС или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
  • способ направления застройщику уведомления.

Минусы приобретения жилья под ИЖС

В среднем по России, участки с ИЖС стоят дороже, чем аналогичные в СНТ. Также одна из сложностей — это установка коммуникаций для дома. Нужно самостоятельно заниматься согласованием, установкой и утверждением всей коммуникации. При этом, все эти изменения нужно будет согласовывать в БТИ, а это влечет за собой соблюдение требований для жилых домов на круглогодичной основе.
После того, как согласование прошло успешно — нужно будет посчитать налоги. Здесь учитываются налоги на содержание дома, а также налоги на потребление и оплату взносов для местной администрации, чтобы поддерживать инфраструктуру населенного пункта: дороги, коммуникации, а также работу школы и остальных социальных объектов.

Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС

Для получения разрешения на строительство дома необходимо уведомить органы местного самоуправления о начале строительства, подав в местную администрацию следующие документы:

  1. Паспорт на землю;
  2. Постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
  3. Генплан объекта;
  4. Договор купли—продажи;
  5. Акт о межевании участка.

В случае получения разрешения на строительство дома, для старта строительных работ у владельца на руках должны быть следующие документы:

  1. Документы на право владения земельным участком;
  2. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности;
  3. Копия генерального плана из градостроительного архива;
  4. Ситуационный план;
  5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
  6. Архитектурно—планировочное задание;
  7. ТУ на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
  8. Поэтажные планы, фасадные эскизы и разрезы;
  9. Акт межевания земельного участка.

После окончания строительства дома его владелец также должен уведомить органы местного самоуправления, отправив пакет документов, и только после проведения комплексной проверки и утверждения строения можно въезжать в дом и обживаться.

Открытие гостиницы на участке ИЖС

В законах об ИЖС нет запрета на строительство гостиниц. Зданиями, состоящими из малого количества этажей, могут считаться не только дома, предназначенные для проживания.

Сюда можно отнести и помещения коммерческого типа, и здания, которые служат для ведения хозяйственной деятельности, например, склады.

Поэтому, сооружение гостиниц на участках под индивидуальное жилищное строительство, можно считать возможным.

Самое частое направление для использования участков ИЖС – это постройка капитальных зданий с последующим проживанием. Кроме жилых домов, можно строить и нежилые помещения для иных нужд – например, гараж или баню. Однако характеристики построенных зданий должны соответствовать установленным в законе нормативам. Их несоблюдение, как правило, влечет за собой наложение административной ответственности.

Что нельзя строить?

Форма ИЖС имеет как преимущества, так и значительные недостатки. К их числу относятся запреты на строительство некоторых видов недвижимого имущества.

Объекты недвижимости, запрещенные для возведения на территории ИЖС:

  • Коммунальные жилища;
  • Промышленные объекты;
  • Предприятия по производству и реализации ритуальных принадлежностей;
  • Коммерческие предприятия в сфере переработки сельскохозяйственной продукции.

К недостаткам земель для ИЖС также можно отнести высокие налоги на строительство жилых домов.

Помимо всего прочего, если территория для ИЖС приобретена и зарегистрирована, однако строительство на ней по каким-то причинам не заканчивается спустя 10 лет, то налоговая ставка на участок значительно повышается.

Когда в течение первых трех лет никакие работы по возведению дома и не начинаются, такой земельный участок могут попросту изъять. Стоимость территории для ИЖС также довольно высока.

Размеры и общий план

Строительство частного дома

Согласно «Общим положениям» СП 55.13330.2011, СНиП, в состав помещений одноквартирного жилого дома как минимум входят: жилая комната, кухня-столовая, ванная комната (душевая), туалет, кладовая (встроенные шкафы), при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение теплогенераторной. Должны быть предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение. Минимальные площади помещений: общая жилая комната, гостиная — 12 м²; спальня — 8 м² (при размещении её в мансарде — 7 м²); кухня — 6 м² (при наличии газового котла — 8 м²). Ширина кухни, кухонной зоны — 1,7 м; передней — 1,4 м; внутриквартирных коридоров — 0,85 м; ванной — 1,5 м; туалета — 0,8 м. Высота жилых комнат и кухни — не менее 2,7 м (в IА, IБ, IГ, IД и IIA климатических районах по СНиП 23-01), в остальных — не менее 2,5 м; в мансарде не менее 2,3 м; в коридоре не менее 2,1 м. Усадебный, одно-двухквартирный дом по санитарно-бытовым условиям должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния должны быть не менее — 3 м. Предельные размеры выделяемых земельных участков под ИЖС до 2015 года составляли: в городе — до 0,10 Га; в городских поселках — до 0,15 Га; на селе — до 0,25 Га.

Когда ждать ответ?

В течение 7 рабочих дней со дня поступления запроса уполномоченный орган проводит проверку указанных сведений и направляет уведомление о соответствии и допустимости размещения объекта либо о несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта. При этом помните, что срок действия этого документа — 10 лет. Кстати, если после направления уведомления о планируемом строительстве вы хотите изменить параметры объекта, необходимо проходить данную процедуру заново.

Необходимость получения разрешения на строительство

Получение разрешения очень важно в случае строительства частного дома на территории для ИЖС. Без этого документа в дальнейшем будет нельзя воспользоваться программой ипотечного кредитования для строительства, а также оформить данный объект недвижимости в собственность или заключить договор с энерго- и газоснабжающими службами.

Организации, куда необходимо обратиться для получения разрешения на строительство:

  • Органы местного самоуправления, где расположен земельный участок для строительства;
  • Если на территории под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли, обязательно следует обратиться в орган Министерства по природным ресурсам и экологии Российской Федерации;
  • Если земельный участок предполагает использование атомной энергии, владельцу стоит обратиться в Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно напрямую в соответствующий орган, через МФЦ или официального представителя.

Перечень документов, которые необходимы для получения разрешения:

  • Паспорт владельца;
  • Документ, который подтверждает право собственности на земельный участок;
  • Градостроительный план участка;
  • Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС;
  • Нотариальная доверенность, которая предоставляется, если заявление подается через представителя;
  • Проектная документация, к числу которой относится план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях и план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке.

Длительность проверки документов на соответствие требованиям градостроительного плана составляет семь рабочих дней с момента предоставления заявления уполномоченному органу.

Паспорт проекта частного жилого дома

Примерный перечень материалов, входящих в паспорт проекта частного жилого дома (СП 11-111-99):

  1. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке;
  2. Постановление Администрации о разрешении строительства;
  3. Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
  4. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
  5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
  6. Ситуационный план;
  7. Выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
  8. Инженерно-геологические изыскания (при необходимости);
  9. Технические условия присоединения к инженерным сетям (ТУ) со схемой;
  10. Планы этажей, фасады, разрезы;
  11. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

СНТ (Садовое некоммерческое товарищество)

  • В отличие от ИЖС СНТ предназначено для ведения земледелия, а не для постоянного проживания;
  • На участке СНТ можно возводить постройки, в том числе и дом, но не обязательно;
  • Участки СНТ в отличие от ИЖС располагаются вне населенных пунктов;
  • На участке СНТ нельзя прописаться как на участке ИЖС, так как все дома на земле СЕТ считаются дачными;
  • Участки СНТ дешевле, чем ИЖС;
  • Сложно взять СНТ землю в кредит в отличие от ИЖC;
  • Для строительства дачи на участке СНТ, не нужно получать разрешение, в отличие от ИЖС.

ЛПХ (Личное подсобное хозяйство)

  • В отличие от ИЖС ЛПХ предназначено для производства сельхозпродукции в целях личного использования, а не для постоянного проживания;
  • На землях ЛПХ, находящихся в пределах населенных пунктов, можно возводить постройки и даже построить дом, такие участки называются приусадебными;
  • На землях ЛПХ, находящихся за пределами населенных пунктов, нельзя возводить постройки, такие участки называются полевыми;
  • Участки ЛПХ дешевле, чем ИЖС;
  • Для строительства построек на приусадебном участке, находящемся в пределах населенного пункта, не нужно получать разрешение, в отличие от ИЖС;
  • Приусадебный участок, находящийся в пределах населенного пункта, можно перевести в ИЖС, если в районе расположения участка ЛПХ ИЖС является одним из основных видов разрешенного использования.

ДНП (Дачное некоммерческое партнерство)

  • В отличие от ИЖС ДНП предназначено для загородного отдыха, а не для постоянного проживания;
  • На участке ДНП нельзя прописаться как на участке ИЖС;
  • Участки ДНП дешевле, чем ИЖС;
  • Сложно взять ДНП землю в кредит в отличие от ИЖC;
  • Для строительства дачи на участке ДНП, не нужно получать разрешение, в отличие от ИЖС.

Последствия несоблюдения закона

Незаконно установленный на земле под ИЖС частный дом приведет к тому, что владелец будет привлечен к административной ответственности и получит серьезный штраф. Однако через суд можно перевести строение в законный статус.

В случае с гостиницами, многоквартирными домами и другими похожими строениями на участках последствия гораздо хуже. Перевести такие объекты из статуса незаконной постройки гораздо сложнее. Многоквартирный дом нельзя будет оснастить коммуникациями и зарегистрировать в БТИ. В таком случае запрещены любые сделки с объектами недвижимости (купля, аренда, продажа).

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% . При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации .

Проект на объект индивидуального жилищного строительства

В примерный состав проектно-технической документации входят (по СП 11-111-99 и СПДС):

  1. Ситуационный план (М1:500);
  2. Топосъемка участка с прилегающей частью улицы (М1:500);
  3. Генеральный план участка: с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М1:200—1:1000);
  4. План подвала (техподполья, цокольного этажа);
  5. Планы этажей (М1:100, 1:50);
  6. Фронтальный и боковой фасады зданий (М1:50, 1:100);
  7. Разрезы дома (характерные) (М1:100, 1:50);
  8. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М1:100);
  9. План и спецификация элементов стропильной конструкции крыши (М1:100);
  10. План кровли (М1:100, 1:200);
  11. План фундаментов (М1:100, 1:50);
  12. Сечение фундаментов (продольные и поперечные разрезы), характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М1:10, 1:20);
  13. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
  14. Сметно-финансовый расчет стоимости строительства;
  15. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование);
    1. Раздел по электрике, принципиальная схема и главный распределительный щит, схема громоотводной установки;
    2. Раздел по водопроводу и канализации, схема канализационной установки, аксонометрическая схема установки холодной и горячей воды;
    3. Раздел по отоплению и вентиляции, схема установки системы отопления;
    4. Раздел по газовой установке, схема расположения газовой установки;
  16. Паспорт проекта.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации объектов ИЖС (ч. 2, ст. 49 ГрКРФ). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 3, ст. 48 ГрКРФ).

Категории земель или целевое назначение

Все земли в нашей стране поделены на семь категорий (наравне с понятием «категория» используется понятие «целевое назначение»).

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населённых пунктов;
  • Земли промышленности и иного спец. назначения;
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Эти категории отражают стратегию государства в области земельных отношений и определяются свойствами земли. Самая лучшая и плодородная отнесена к землям сельхозназначения; земля под лесом и тайгой – к землям лесного фонда, заповедники, заказники и природные парки выделяются на землях, которые имеют большое значение для науки и созданы с целью сохранять все биологическое разнообразие природы, то же – с водными объектами и т.д.

Для каждой категории земли установлен свой правовой режим ее использования, закрепленный законом: категория земель «земли населенных пунктов» выделены для строительства городов, деревень и поселков и сопутствующей им инфраструктуры, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» – для земледелия, животноводства и другого сельскохозяйственного производства, научной работы в этой области и ее обслуживания и так далее.

После «лесного фонда» самая большая часть территории России входит в «земли поселений» и «сельхозназначения». Именно эти категории должны интересовать частных застройщиков, на землях других категорий строить дома нельзя в 99% случаев. 1% мы оставляем на совсем уж редкие частности: бывает, что местные власти отдают под застройку участки, которые раньше принадлежали воинской части и находятся на землях специального назначения.

Но недостаточно знать категорию земли – ограничения на строительство дома может накладывать и ее ВРИ, вид разрешенного использования.

Туалет

Не требуется разрешение на строительство.

Основные требования к постройке:

  • Расстояние до забора – от 1 метра;
  • Расстояние от выгребной ямы до источника водоснабжения забора – от 50 метров;

Реконструкция объектов ИЖС

Для реконструкции объекта ИЖС владельцу следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, где расположен земельный участок с уведомлением о планируемом строительном мероприятии.

Документы, которые необходимы для официальной реконструкции:

  • Уведомление в Администрацию муниципального образования;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • Правоустанавливающие документы на существующий объект ИЖС;
  • Документ, который подтверждает полномочия представителя застройщика в том случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
  • В случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо, заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства.

Беседка

Не требуется разрешение на строительство.

Основные требования к постройке:

  • Расстояние от капитальной беседки с фундаментом до забора – от 3 метров;
  • Расстояние от временной беседки без фундамента до забора – от 1 метра.

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

  • чтобы участок был в собственности;
  • относился к категории земель населенных пунктов;
  • имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
  • состоял на кадастровом учете и имел границы;
  • подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две

  • земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
  • земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

Проверьте участок по кадастру

Как проверить:

  • посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
  • проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

  • земельным и градостроительным законодательством;
  • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

Список документов Где получить Что важно учесть
Выписка из ИСОГД. Нужна, чтобы подтвердить основной или условный вид использования МФЦ «Мои документы»; отдел архитектуры местной администрации; администрация поселка; комитет или департамент градостроительства Запросить выписку может любой собственник участка. Комплект документов для получения выписки: паспорт; выписка из ЕГРН с координатами участка; квитанция об оплате госпошлины
Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра Подать документы в бумажном виде
Доверенность от других собственников, если документы подает один человек Подготовить и удостоверить у нотариуса Можно представить оригинал и бумажную копию либо заверенную нотариусом копию доверенности
Заявление о внесении изменений МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра Оформляет сотрудник МФЦ «Мои документы» или отделения Росреестра
Копия российского паспорта Достаточно простой бумажной копии без нотариального удостоверения Если действует один представитель — потребуется только его паспорт
Квитанция об уплате госпошлины* Можно оплатить на месте Нужна банковская квитанция или чек из терминала

Согласование проходит четыре стадии:

  • собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
  • комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
  • по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
  • на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

Веранда

Если стена жилого дома расположена на минимально допустимом расстоянии от соседнего участка, то к ней нельзя пристраивать веранду.

В том случае, когда до соседнего домовладения достаточно свободного места, то собственник может пристроить или встроить в свой дом веранду, соблюдая установленные законом нормы и размеры.

Гараж

Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства.

Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.

Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.

Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.

Требования законодательства в отношении гаражного строительства:

  • Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов.
  • Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
  • Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
  • Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
  • Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.

Освоение хозяйственной и садово-огородной зон

Если участок запущенный, для начала потребуется провести его уборку. Разберитесь с сорняками, те деревья, что решили оставить, приведите в порядок, остальные – спилите и выкорчуйте. Если участок и так неплохо ухожен, лучше не торопиться и менять его постепенно.

В любом случае главное – не переоценивать свои возможности. Это очень распространённая ошибка – чрезмерно форсировать процесс обустройства участка. Сделать сразу всё не получится, так что лучше продвигаться постепенно. В первую очередь стоит освоить хозяйственную зону: устроить центральный водопровод иди пробурить скважину, сделать канализацию.

Для будущего строительства также стоит создать условия: установить временное помещение для жилья, временные склады – и так далее. Для всего этого стоит заранее подыскать удобное место, расположенное так, чтобы удобно было завозить материалы и вести строительство.

Садовую и огородную зоны можно осваивать и после завершения строительства, и до, и во время – это зависит от особенностей плана. Часто эти зоны объединяют в общую, садово-огородную. Сад и ягодник предпочтительно размещать в открытых местах. Сад не должен располагаться в низине, поскольку в ней холодные ветра и слишком много воды во время весеннего половодья – это плохо сказывается на большей части садовых деревьев.

Чтобы успешно освоить садово-огородную зону, на её план нужно нанести будущее размещение все культур и продумать их расположение с учётом необходимых расстояний. Когда план-схема будет готова, можно переходить к подготовке почвы. С отведённых под строительство мест её верхний слой нужно снять и перевезти туда, где планируется сделать насаждения. Затем следует разровнять грунт, если участок целинный – вспахать.

Лучше всего для дальнейшего планирования отдать образец почвы на лабораторный анализ, но можно обойтись и без него. Так, на кислотность её можно проверить лакмусовой бумажкой или уксусом. Закисленную почву потребуется раскислить, для этого применяется известь, доломитовая мука, зола, гипс, мел и прочие средства.

Если почва засорена, стоит спровоцировать размножение сорняков, чтобы уничтожить как можно больше и очистить её. В обеднённую почву следует вносить удобрения – навоз, перегной и так далее. На все эти мероприятия требуется время, поэтому в первый год лучше ничего не сажать, иначе затем придётся постоянно бороться с сорняками и другими проблемами.

Баня

При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:

  • удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
  • расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
  • расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
  • возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.

Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.

Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.

Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.

Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.

С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен.

Что делать после завершения строительства?

Далее вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана объекта (обязательно в бумажном варианте и на диске). Кроме того, не позднее одного месяца со дня окончания строительства нужно направить уведомление об окончании строительства в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (в Москве — Комитет государственного строительного надзора г. Москвы). К уведомлению об окончании строительства прикладывается технический план (если планируется долевая собственность, то соглашение о долях), а также квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (350 руб.).

В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проверяет соответствие параметров по документам, осматривает объект и отправляет уведомление о соответствии или несоответствии построенных объектов.

После получения уведомления о соответствии построенного объекта необходимо сдать документы в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности. После регистрации вам выдадут выписку из ЕГРН, которая будет подтверждать право собственности на построенный объект

Отдельные виды застройки

Федеральное законодательство определяет, что можно строить на земельных участках ИЖС. Собственникам разрешено возводить на них объекты, не предназначенные для личных нужд, при условии изменения их ВРИ.

После внесения соответствующих изменений все постройки можно будет задействовать только в коммерческих целях.

Регистрация ИЖС

Основаниями для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, являются:
  1. документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
  2. правоустанавливающий документ на земельный участок (если право заявителя ранее не было зарегистрировано).

Согласно ч. 4, ст. 25.3 № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регулируется ст. 55 ГрКРФ.

Технический и кадастровый (после присвоения почтового адреса) паспорт здания — выдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Составление технического плана регламентируется ст. 41 № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

Виды разрешенного использования земли

ВРИ тоже делятся на несколько групп:

  • основные
  • условно-разрешенные
  • вспомогательные

С 2019 года этот документ дополнен особо интересующими нас строками 13.1. и 13.2 – ВРИ «ведение огородничества» и ВРИ «ведение садоводства».

Для индивидуальной застройки подходят участки, которые имеют в Классификаторе следующие коды:

  • 2.0. – жилая застройка (нас особо интересует 2.1. – ИЖС);
  • 13.2. – ведение садоводства (если это допускается ПЗЗ – правилами землепользования и застройки).

Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.

Есть еще «вспомогательный ВРИ земельного участка». Обычно к нему прибегают, когда надо построить что-нибудь незначительное вроде гаражей или беседки для отдыха, которые на этом участке ставить не то можно, не то нельзя.

Дом для постоянного проживания = ИЖС

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.

Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.

ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.

Плюсы

Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.

В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).

Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.

Минусы

Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.

При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.

Ответственность за нарушение

В соответствии со Градостроительного кодекса Российской Федерации, за нарушение законодательства предусмотрена имущественная, дисциплинарная, административная и уголовная ответственность.

Нарушение требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов влечет за собой наложение административных штрафов. Квалифицированный состав данных правонарушений описан в Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Размеры штрафов за нарушения при строительстве на землях для ИЖС:

  • Обычные граждане — от 500 до 1000 рублей;
  • Должностные лица — от 5 000 до 10 000 рублей;
  • Юридические лица — штраф от 30 000 до 100 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;
  • Лица, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без образования юридического лица — штраф от 5 000 до 10 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Все требования, предусмотренные для ИЖС в Градостроительном кодексе Российской Федерации, должны соблюдаться в неукоснительном порядке. Их нарушение влечет за собой опасные последствия как для владельцев участков, так и для их родственников и соседей. По этой причине за выполнением обязанностей владельцев участков осуществляется строгий контроль.

Теплица и парник

Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи.

Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

  • качественный грунт;
  • отсутствие затенения от деревьев;
  • использование естественного противоветрового заграждения;
  • отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.

Автомойка

2019-01-25_012453-300x190-3053538Если владелец земли планирует возвести на ней мойку для автомобильного транспорта, то ему изначально необходимо сменить ВРИ надела.

В обязательном порядке придется получить разрешение от соответствующих государственных инстанций, осуществляющих надзор за такими объектами капитального строительства.

Это обусловлено тем, что автомойка способна нарушить на прилегающей территории экологический баланс.

Возведение с разрешением на строительство

Градостроительным законодательством установлено обязательное получение разрешения на строительство в следующих случаях:

  • жилой дом;
  • гараж, как объект капитального строительства;
  • баня, строящаяся с устройством фундамента и являющаяся пристроем к жилому дому;
  • веранда, если затрагиваются конструктивные элементы дома.

Нарушение градостроительного кодекса и возведение незаконного объекта или строения без соответствующего разрешения может закончиться для застройщика солидной суммой штрафа или приостановлением деятельности на некоторый срок.

Для владельца постройки дело может закончиться вынесением судебного постановления о сносе и последующим принудительным ликвидированием объекта.

Получение разрешения на строительство не требуется, если речь идет о следующих объектах:

  • навес;
  • сараи для содержания скота и птицы;
  • временные гаражи и беседки, теплицы;
  • баня, как отдельно размещаемый хозяйственный элемент;
  • туалет и выгребная яма.

Таунхаус

При строительстве таунхауса на участке, относящемся к категории ИЖС, необходимо соблюдать следующие требования Федерального законодательства:

  1. В постройке не должно быть более трех этажей.
  2. Из каждого сектора должен быть отдельный выход на общую территорию.
  3. В строении не должно быть более 10 блоков.
  4. Под каждый блок следует выделять достаточное количество земли, в соответствии с утвержденными на законодательном уровне нормативами.
  5. В стенах, которые разделяют блоки, нельзя размещать дверные и оконные проемы.
  6. Если таунхаус предназначен для проживания одной семьи, его нельзя в дальнейшем разделять на доли для продажи разным владельцам.

Скважина

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.

Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

  • Наличие плана застройки участка.
  • Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
  • Расстояние до септика – свыше 25 м.
  • Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Как быстро получить разрешение на строительство

В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели.

Несколько индивидуальных строений

Законодательно рекомендуется разделение участка ИЖС при намерении разместить на нем несколько жилых домов.

Требования к каждому дому:

  • не превышение предельно установленной этажности;
  • выдерживание нормативов земельного участка под размещение одного жилого дома.

Пристроенный дом

Если жилой дом был возведен на участке, выделенном под ИЖС, то собственник имеет законное право соорудить пристройку. В соответствии с регламентом Федерального законодательства объекты некапитального строительства не нуждаются в предварительном согласовании с надзорными органами.

Если к жилому дому будет достраиваться основательная пристройка, то предварительно следует получить разрешительные документы. При отсутствии такой возможности в дальнейшем узаконить самострой получится в судебном порядке.

Суд может отказать в узаконивании самовольно возведенного строения в следующих случаях:

  1. Новый объект стал причиной разрушения несущей конструкции основного здания.
  2. Рядом с самостроем проходят инженерные коммуникации.
  3. При проведении строительно-монтажных работ собственником были задействованы устаревшие технологии и некачественные материалы.

Дорога

Согласно дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах либо вне границ населенных пунктов поселения, муниципального района либо городского округа и обеспечение безопасности дорожного движения на них относятся к вопросам местного значения по отношению к поселению, муниципальному району или городскому округу.

Исходя из этого, нужно обратиться в администрацию одного из указанных муниципальных органов. Если же вы хотите подвести непосредственно к своему участку асфальтированную дорогу – необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение потребуется и на прокладывание дороги на самом участке.

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

  • залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
  • поручительство физического лица до оформления залога;
  • договор, если жилье возводит строительная компания;
  • смету работ и расчет подведения коммуникаций;
  • уведомление или разрешение на строительство.

Какую землю могут приобрести физические лица

В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:

  • участкам в населенных пунктах
  • сельскохозяйственным землям

Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях.

Ограждение участка и устройство зоны отдыха

Ограждение между участками должно быть не выше 1,5 метра, сетчатым либо решётчатым. Это необходимо для хорошей освещённости, ведь высокий сплошной забор может повредить растительности соседей.

Но иногда сплошные заборы соседям не мешают, тогда с ними можно договориться и даже закрепить достигнутое согласие письменно. В таком случае можно ничего не опасаться, кроме разве что смены владельцев, потому что следующие уже не будут обязаны выполнять это соглашение. Для выходящей на улицу части ограды другие требования: высота может достигать 2 метров, нет требований к прозрачности.

Например, при использовании всего участка как места отдыха под эту зону отводится львиная доля площади, на ней могут размещаться массивные объекты, как альпийская горки или пруд. Если это дачный участок, чаще всего её площадь невелика и всё ограничивается цветником, местом под приготовление шашлыка, беседкой.

Когда все зоны будут обустроены, останется только проложить рабочие дорожки, а вдоль них – цветники или кустарники. После этого участок можно считать обустроенным – параллельно с перечисленными мероприятиями обычно ведётся и строительство дома, так что после завершения всех работ можно будет наконец-то отдохнуть и насладиться результатом проведённых преобразований.

Сарай

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:

  • 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
  • 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.

Многоквартирный жилой дом

Перед строительством многоквартирного дома собственник участка должен собрать полный пакет разрешительных документов. После этого ему придется сменить у земли ВРИ. Только по завершении данных мероприятий можно приступать на законных основаниях к возведению многоквартирного дома.

О важности технического плана и правовой лазейке

Обращаем внимание, что до 1 марта 2021 г. зарегистрировать право собственности на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, возможно лишь на основании технического плана (если право на земельный участок не зарегистрировано, потребуется еще правоустанавливающий документ на земельный участок). Таким образом, уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства не потребуются.

Магазин

Федеральное законодательство запрещает на землях, выделенных под ИЖС, возводить объекты, которые будут задействоваться в коммерческих целях.

Если собственник все же планирует построить на своем участке магазин, ему следует провести его межевание и изменить у одной части вид разрешенной эксплуатации. Также можно изменить у всего надела ВРИ, и после этого использовать землю чисто в коммерческих целях.

Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей. Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.

Как изменить ВРИ земельного участка

Первый вариант годится для собственника участка и там, где утверждены ПЗЗ. Таким собственникам не нужны никакие согласия местных администраций, они выбирают ВРИ участка сами. Но придется пройти следующий квест:

  • – Взять в архитектурном департаменте органов местного самоуправления карту градостроительного зонирования, на ней посмотреть территориальную зону своего участка.
  • – Там же взять градостроительные регламенты и посмотреть перечень возможных ВРИ для этой зоны.
  • – Выбрать подходящий. Написать в Росреестр заявление о переводе.

Второй вариант – для собственника участка там, где не утверждены ПЗЗ. Тут нужно подать заявление или об изменении вида разрешенного использования, или о том, что он соответствует нужному виду разрешенного использования из Классификатора.

Третий вариант для арендатора участка – заявление об изменении ВРИ подается в местную администрацию.

Еще: иногда в документах на участок может быть указан ВРИ, которого уже нет в Классификаторе. Его тоже нужно менять. Тут подойдет план действий, описанный в первом варианте.

Вывод

1. Лучше покупать участок ИЖС для постоянного проживания. Если вы хотите посещать дачу только в летний период — присмотритесь к участкам с СНТ.
2. Участки ИЖС стоят дороже остальных правовых форм для участков.
3. Проверьте инфраструктуру населенного пункта будущего участка и посмотрите Генеральный план. Так можно избежать внезапной стройки рядом с домом и работу местных органов управления.
4. При покупке участка с ИЖС можно получить налоговый вычет. Максимальный размер — 290 тысяч рублей.
Источники

  • https://rosreester.net/info/chto-takoe-ijs-uchastok-polnyy-razbor-po-polochkam-v-2020
  • https://ahrfn.com/izhs/chto-mozhno-stroit-na-zemlyax-izhs-razreshennye-obekty.html
  • https://www.v-dacha.ru/articles/zemlja_izhs
  • https://www.domofond.ru/statya/zemelnyy_uchastok_chto_na_nem_mozhno_stroit/100804
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/izhs/snip/stroeniya-na-izhs.html
  • https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BD%D0%B4%D0%B8%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D1%83%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kategorii/vri/izhs/stroitelstvo/chto-razresheno.html
  • https://realty.rbc.ru/news/5f4f42eb9a7947c58eb0d7b7
  • https://www.forumhouse.ru/journal/themes/26-podhodyashhaya-zemlya-razbiraemsya-s-kategoriyami-i-vri-uchastkov
  • https://PravoZhil.com/oformlenie/zemlya/chto-mozhno-stroit-na-zemljah-izhs.html
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izhs/chto-mojno-stroit
  • https://zapodlico.ru/kupili_uchastok_pod_izhs_s_chego_nachinat_obustroystvo
  • https://blog.DomClick.ru/post/izhs-snt-lpkh-i-dnp-chto-eto-i-v-chem-raznica

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: