Виды прав на землю: собственность, пользование, владение, аренда

Понятие «право собственности на землю»

Под «правом собственности на землю» понимается право, включающее в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Нормативное регулирование правоотношений в области земельного права осуществляется гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) определяет основания возникновения и прекращения прав на участок земли, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав, а также процедуру их оформления. Источниками земельного права являются: Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ), ряд федеральных законов; вопросам права собственности на землю посвящена гл. III ЗК РФ «Собственность на землю»; вопросы возникновения прав на землю рассматриваются в гл. V ЗК РФ «Возникновение прав на землю».

В гл. XVII ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» рассмотрены основания возникновения вещных прав. Среди вещных прав, объектами которых могут выступать участки земли, выделяются:

– Право собственности (частная, государственная, муниципальная) на земельный участок возникает либо ввиду приобретения права у другого собственника (сделки отчуждения, мены, дарения и т.д.), либо с помощью формирования нового участка и последующего оформления его в собственность;

– Права пользования (аренда, бессрочное пользование, оперативное управление и т.д.);

– Право бессрочного пользования землей, находящейся в федеральной или муниципальной собственности, предоставляется отдельным категориям юридических лиц (публичным органам власти; бюджетным, казенным и автономным учреждениям всех уровней); казенным предприятиям. Возникает в связи с решением уполномоченного органа власти. Право бессрочного пользования, ранее оформленное на физических лиц, сохраняет действие, однако такое право не может быть предоставлено гражданам;

– Право пожизненного наследуемого владения в настоящее время в РФ не предоставляется, однако существующие права сохраняются;
Право ограниченного пользования (сервитут) возникает из условий сделки, нормативного акта публичного органа власти, либо связано с особым правовым статусом земельного участка;

– Иные права пользования (аренда и т.д.). Возникают из совершения юридически значимых действий (заключение договора, издание нормативного акта органа власти).

Виды прав на земельные участки. Субъекты, объекты и участники земельных отношений

Действующее российское земельное законодательство предусматривает следующие виды прав на земельные участки:

  • право собственности;
  • право постоянного (бессрочного) пользования;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • право аренды;
  • право безвозмездного срочного пользования;
  • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Такие права, как право собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) ─ это вещные права на земельные участки. Вещные ─ субъективные гражданские права, объектом которых является вещь, способная обеспечить субъекту возможность удовлетворять свои потребности, непосредственно воздействуя на нее.
Возникновение прав на земельные участки происходит по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и соответствующими федеральными законами.
Субъекты прав на земельные участки ─ это граждане, юридические лица, государство (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.
Земельный участок является объектом гражданских отношений. Что такое земельный участок как объект права разъясняется в статье 6 «Объекты земельных отношений» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ):
«1. Объектами земельных отношений являются:

  1. земля как природный объект и природный ресурс;
  2. земельные участки;
  3. части земельных участков».

Земельный участок ─ недвижимое имущество. Документы, определяющие его территориальные границы, выдаются территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно ЗК РФ участниками земельных отношений являются: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитута. И у каждого из них свои права на землю.

Основания возникновения права собственности на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ ЗК РФ права собственности на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

– в частную собственность (ст. 17, 18 ГК РФ):

  • на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218 ГК РФ);
  • в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ);
  • в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217 ГК РФ);
  • по иным основаниям (п. 3 ст. 218 ГК РФ), например, в силу приобретательной давности.

– в государственную собственность (ст. 17, 18 ЗК РФ):

  • по федеральным законам;
  • процедура разграничения государственной собственности на землю;
  • гражданско-правовые основания;
  • безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов РФ).

– в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

  • по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов РФ;
  • процедура разграничения государственной собственности на землю;
  • гражданско-правовые основания;
  • безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента регистрации.

Иные вещные права на землю

Ст. 216 Граж­дан­ско­го Кодек­са опре­де­ля­ет вещ­ные пра­ва граж­дан и юри­ди­че­ских лиц, кото­рые не явля­ют­ся соб­ствен­ни­ка­ми. Из них мож­но выде­лить сле­ду­ю­щие поня­тия и виды прав на землю:

  • ПНВ (пожиз­нен­но насле­ду­е­мое вла­де­ние), на осно­ва­нии ст. 265 ГК РФ;
  • бес­сроч­ное поль­зо­ва­ние земель­ны­ми участ­ка­ми (ст. 268 ГК РФ);
  • огра­ни­чен­ное пра­во исполь­зо­ва­ния чужо­го ЗУ (серви­тут);
  • пра­во хозяй­ствен­но­го или опе­ра­тив­но­го управ­ле­ния: закреп­ля­ет­ся за госу­дар­ствен­ны­ми, уни­тар­ны­ми, казен­ны­ми пред­при­я­ти­я­ми и учре­жде­ни­я­ми (ст. 294 и ст. 296 ГК РФ соответственно).

Важ­но! Пере­ход пра­ва соб­ствен­но­сти на зем­лю к дру­го­му соб­ствен­ни­ку не отме­ня­ет вещ­ные пра­ва. Лица, не явля­ю­щи­е­ся соб­ствен­ни­ка­ми ЗУ, не могут рас­по­ря­жать­ся наде­лом, если закон не преду­смат­ри­ва­ет ино­го (ст. 266 ГК РФ).

Виды прав граждан на земельные участки: ПНВ

Отно­си­тель­но ПНВ ситу­а­ция про­ти­во­ре­чи­вая: в ГК РФ ст. 265, посвя­щен­ная предо­став­ле­нию ПНВ, отсы­ла­ет к земель­но­му кодек­су, но там инфор­ма­ции о насле­ду­е­мых вла­де­ний прак­ти­че­ки нет.

Граж­дан­ский кодекс ука­зы­ва­ет в ст. 266 и 267:

  • перей­ти пра­во на ПНВ может толь­ко по наследству;
  • вла­де­лец име­ет пра­во стро­ить объ­ек­ты недви­жи­мо­сти (ОН) и реги­стри­ро­вать на них пра­ва собственности;
  • рас­по­ря­дить­ся по ино­му ПНВ, кро­ме как пере­дать его даль­ше по наслед­ству, нельзя.

Из Земель­но­го кодек­са, гл. 4 “Об огра­ни­чен­ном поль­зо­ва­нии чужи­ми ЗУ”, ПНВ в 2015 г. исклю­чи­ли. Ранее ст. 21 Земель­но­го кодек­са (ныне утра­тив­шая в силу) так­же закреп­ля­ла за вла­дель­ца­ми толь­ко одно пра­во рас­по­ря­же­ния — насле­до­ва­ние. Хотя фак­ти­че­ски вла­дель­цы c согла­сия гос. или мун. орга­нов (то есть соб­ствен­ни­ков ЗУ) мог­ли сдать свой уча­сток в арен­ду или без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние дру­гим лицам. Предо­став­ле­ние же земель в ПНВ с при­ня­ти­ем ново­го кодек­са, то есть ещё в 2001 году, пре­кра­ще­но, в виду чего они посте­пен­но выво­дят­ся из пра­ва вла­де­ния граждан.

Поло­же­ния ГК РФ и более чем скуд­ная инфор­ма­ции в ЗК РФ о пожиз­нен­но насле­ду­е­мых вла­де­ни­ях поз­во­ля­ет сде­лать такие выводы:

  • Пра­ва вла­дель­цев, кото­рым были до 2001 г. предо­став­ле­ны земель­ные участ­ки в ПНВ, соблю­да­ют­ся и по сей день.
  • Зем­ле­вла­дель­цы, на осно­ва­нии ст. 5 ЗК, про­дол­жа­ют оста­вать­ся участ­ни­ка­ми земель­ных отношений.
  • Огра­ни­чен­ное рас­по­ря­же­ние в виде пере­да­чи по наслед­ству вла­де­ния закреп­ля­лось отме­нен­ной в 2015 г. ст. 21 ЗК и сохра­ня­ет­ся в дей­ству­ю­щей ст. 267 ГК РФ. Каким обра­зом сей­час мож­но рас­по­ря­жать­ся уна­сле­до­ван­ны­ми после 2015 г. участ­ка­ми, земель­ный кодекс умалчивает.

Земельный участок и права на него в составе наследства

Наследование представляет собой переход имущества умершего (наследства) к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единого целого и в один и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не следует иное (п. 1 ст. 1110 ГК РФ). Объектом наследования, исходя из его легального определения, выступает наследство, в состав которого входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, кроме тех, что неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также прав и обязанностей, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами (абз. 1, 2 ст. 1112 ГК РФ) <1>. Данная формула «генерального» наследования позволяет нам сделать предварительный вывод, что в состав наследства могут входить вещи и иное имущество, в том числе имущественные права на вещи, следовательно, объектами наследства могут быть как сами вещи, так и имущественные права на них.

———————————

<1> См.: Блинков О.Е. Актуальные проблемы наследственного права: история, теория и практика // Наследственное право. 2006. N 2. С. 61.

Земельные участки и права на них наряду с жилыми помещениями, банковскими вкладами и транспортными средствами — наиболее часто встречающиеся объекты наследования в российской нотариальной практике <2>.

———————————

<2> О наследовании выморочных земельных участков см.: Кароян А.Г. Наследование выморочных земель публично-правовыми образованиями // Наследственное право. 2009. N 1. С. 19 — 21; Блинков О.Е. Наследование выморочного имущества в государствах — участниках Содружества Независимых Государств и Балтии // Юридический мир. 2007. N 6. С. 65 — 69.

Принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ, при этом на принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется (ст. 1181 ГК РФ). При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом (ст. 1181 ГК РФ).

В литературе можно встретить утверждение, что специальный правовой режим имеет наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения <3>. Данное мнение представляется не совсем верным, поскольку статья 11 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон), именуемая «Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения», не устанавливает каких-либо изъятий из общего порядка наследования земельных участков, а касается исключительно последствий наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В ст. 11 Закона предписывается, что в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 Закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 Закона. В ст. 3 Закона установлено ограничение гражданской правоспособности иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, в части прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а именно — закреплено, что подобные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. В п. 2 ст. 4 Закона закреплено, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Таким образом, если наследование приведет к тому, что собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения станет иностранный гражданин, иностранное юридическое лицо, лицо без гражданства, а также юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которого доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, либо будет превышен максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, который может принадлежать одному лицу, Закон вменяет применение требований, установленных статьей 5 Закона. Закон обязывает такого собственника произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок (п. 1 ст. 5). Как видим, в указанных случаях закон не препятствует наследованию земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливая лишь правовые последствия для юридического результата наследования, т.е. права собственности.

———————————

<3> Об этом см.: Блинков О.Е. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в странах СНГ и Балтии // Наследственное право. 2007. N 2. С. 26 — 30; Блинков О.Е. Особые режимы наследования в законодательстве государств-участников СНГ и стран Балтии // Цивилист. 2007. N 2. С. 73 — 77.

Также в состав наследства входит право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ)), которое наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ, при этом на принятие наследства, в состав которого входит указанное право, специальное разрешение не требуется (ст. 1181 ГК РФ) <4>. Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству гражданским законодательством рассматривается в качестве единственного способа распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267 ГК РФ). Необходимо напомнить, что право пожизненного наследуемого владения считается институтом земельного права, сохранившимся с советского периода и изначально призванным в какой-то мере компенсировать отсутствие частной собственности граждан на землю. Напротив, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком отличается более широким кругом субъектов данного вида правоотношений — это граждане и организации, обладающие правами юридического лица.

———————————

<4> Подробно см.: Писарев Г.А. Наследование земельных участков, принадлежащих на праве пожизненного наследуемого владения // Наследственное право. 2008. N 3. С. 31 — 37; Буряков В.Н. Специальные виды наследования земельных участков // Наследственное право. 2008. N 1. С. 36 — 38; Попова Л.И. Правовые основания наследования имущества крестьянского (фермерского) хозяйства // Наследственное право. 2013. N 3. С. 40 — 41.

Исходя из норм гражданского законодательства можно выявить основные сходные признаки данных ограниченных вещных прав: 1) они представляют собой права на земельные участки, уже имеющие собственника в лице государственных или муниципальных органов, однако пользование земельными участками бесплатное; 2) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств; 3) осуществляются при одновременном наличии права государственной или муниципальной собственности на данный земельный участок, поэтому происходит первоначальная и производная регистрация земельных прав; 4) правообладателям данных ограниченных вещных прав принадлежит только право владения и право пользования земельным участком; 5) граждане наделены правом возводить на данных земельных участках здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на них право собственности (ст. ст. 266 и 269 ГК РФ)); 6) переход права собственности на земельный участок к другому субъекту публичного права (например, переход земельного участка из федеральной собственности в собственность субъекта РФ при разграничении государственной собственности на землю) не является основанием прекращения ограниченных вещных прав на земельный участок (п. 3 ст. 216 ГК РФ); 7) правоотношения между отдельными субъектами ограниченных вещных прав носят абсолютный характер; 8) обладатели данных прав, как и любой субъект гражданских правоотношений, в соответствии со ст. 11 ГК РФ имеют право на защиту, в том числе и от вмешательства собственника земельного участка в случае, если действия собственника осуществляются с нарушением закона.

Однако имеется одно очень существенное отличие права пожизненного наследуемого владения от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии со ст. 267 ГК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. ст. 1181 и 1162 ГК РФ). В отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком законом не предусмотрена передача данного права по наследству.

В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации находится законопроект N 493406-6 «О внесении изменения в статью 1181 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», которым предлагается внести в статью 1181 части третьей ГК РФ изменение, дополнив абзацем третьим следующего содержания: «Принадлежавшее наследодателю право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком входит в состав наследства и наследуется по закону. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется».

Причины, по которым предлагается уравнять правовой режим земельных участков, предоставленных гражданам на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования в части их наследования, обусловливаются автором законопроекта собственно не схожестью этих двух ограниченных вещных прав на земельные участки, а нарушением статьи 2 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой «признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства», части 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой «право наследования гарантируется», основополагающих начал гражданского законодательства Российской Федерации (статья 1, пункт 1 статьи 2 ГК РФ), поскольку в рамках правового режима земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, граждане поставлены в неравное положение по сравнению с другими участниками гражданского оборота — юридическими лицами.

В соответствии со ст. 37 ныне утратившего силу Земельного кодекса РСФСР «при переходе права собственности на строения, сооружения или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю». На основании данного документа указанные граждане могут воспользоваться предоставленным пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» правом переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности.

В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ «при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник» <5>. Следовательно, у правопреемника гражданина, владевшего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, отсутствует юридическое основание для предоставленного законом права бесплатного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности в отношении всего земельного участка, поскольку его правомочия ограничиваются правом пользования только частью земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

———————————

<5> См.: Амелина Н.Е. Наследование земельных участков и упрощенный порядок оформления права собственности на земельные участки наследниками индивидуальных жилых домов // Наследственное право. 2008. N 1. С. 34 — 36; Ельникова Е.В. О преемстве в правах на земельный участок при наследовании жилых домов // Наследственное право. 2007. N 2. С. 30 — 32.

В то же время п. 3 ст. 268 ГК РФ установлено, что «в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства». Однако указанный порядок правопреемства не распространяется на физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. Таким образом, в нарушение статьи 2 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой «признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства», части 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой «право наследования гарантируется», основополагающих начал гражданского законодательства Российской Федерации (статья 1, пункт 1 статьи 2 ГК РФ), граждане поставлены в неравное положение по сравнению с другими участниками гражданского оборота — юридическими лицами.

В случае если наследование земельного участка, принадлежавшего гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования, будет происходить в порядке универсального правопреемства, т.е. по закону, а не по завещанию, то это не будет рассматриваться как акт распоряжения со стороны наследодателя. Поэтому предлагается внести соответствующие изменения в ст. 1181 ГК РФ. Наследование по закону должно являться юридическим основанием для предоставленного законом права переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельный участок или применения такого способа защиты, как признание права собственности на земельный участок в случае отказа со стороны государственных или муниципальных органов власти в таком переоформлении.

Также в состав наследства входит право аренды земельного участка. Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное, при этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, следовательно, земельное законодательство не устанавливает запрета наследования права аренды земельного участка.

Среди установленных российским законодательством прав на земельные участки следует отметить право безвозмездного пользования земельным участком, которое носит договорный характер. При предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование, договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином с уполномоченным органом, а в случае, предусмотренном законом, — с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ст. 39.10 ЗК РФ). Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

1) в виде служебных наделов работникам на срок трудового договора, заключенного между работником и организацией;

2) для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

3) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

4) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

5) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

6) гражданам для сельскохозяйственного, охотохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;

7) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;

8) лицу, право которого на безвозмездное пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

9) лицу, имеющему право на заключение договора безвозмездного пользования земельным участком, в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).

Указанные выше основания предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование свидетельствуют, что заключение договора безвозмездного пользования земельным участком обусловливается личными качествами пользователя, поэтому в порядке наследования право безвозмездного пользования земельным участком не переходит. Если же заключается договор безвозмездного пользования в отношении земельного участка, не находящегося в государственной или муниципальной собственности, то и в этом случае право безвозмездного пользования в порядке наследования не переходит, поскольку ст. 701 ГК РФ категорично устанавливает, что договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, только в случае, прямо предусмотренном договором, право безвозмездного пользования земельным участком может перейти в порядке наследования.

Виды и формы земельной собственности

В Конституции РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). Соответственно, субъектами права собственности на земельные участки являются: РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, граждане и юридические лица. При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст.35 – что право частной собственности охраняется законом. Согласно гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209-217 ГК РФ в РФ устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России. В соответствии с гражданским законодательством права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Формы земельной собственности:

  • частная собственность: право частной собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки возникает в следующих случаях: при приватизации го­сударственных и муниципальных земель; наследовании; дарении; купле-продаже; обмене или сделках с землей; в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица;
  • государственная собственность: это право собственности РФ и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни­ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ);
  • муниципальная собственность реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования.

Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено.

Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок – у собственников жилого дома, который расположен на этом участке.

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества (которое в соответствии с законом не может им принадлежать). ЗК РФ в ст. 27 установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральным законом. В некоторых статьях ЗК РФ установлен запрет на приватизацию отдельных видов земельных участков (такой запрет означает недопустимость передачи их из государственной или муниципальной собственности в частную, но если земельные участки уже находятся в частной собственности, например, право собственности возникло до введения соответствующей нормы, то они могут в ней оставаться) – это, например, земельные участки общего пользования на землях населенных пунктов (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков (п. 6 ст. 95 ЗК РФ).

Кроме того, ФЗ «Об обороте сельскохозяйственного назначения» от 24 июня 2002 г. №101-ФЗ установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Но поскольку действие данного ФЗ не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, быть собственниками таких земельных участков иностранцы имеют право.

Права на землю собственников недвижимости

Соб­ствен­ни­ки объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, рас­по­ло­жен­ных на земель­ном участ­ке, им не при­над­ле­жа­щим, впра­ве поль­зо­вать­ся ЗУ.

При пере­хо­де прав соб­ствен­но­сти на ОН к дру­го­му соб­ствен­ни­ку пере­хо­дит так­же и пра­во поль­зо­ва­ния земель­ным участ­ком, кото­рое было у пред­ше­ству­ю­ще­го соб­ствен­ни­ка. (ст. 271 ГК РФ).

Что происходит с недвижимыми объектами, когда пользование землей прекращается

Если пра­во поль­зо­ва­ния на земель­ный уча­сток пре­кра­ще­ны, то судь­ба постро­ен­ных на нём ОН регла­мен­ти­ру­ет­ся соглас­но ст. 272 ГК в зави­си­мо­сти от ситуации:

  • Так, по тре­бо­ва­нию соб­ствен­ни­ка земель­но­го участ­ка воз­ве­ден­ные построй­ки могут быть сне­се­ны, за исклю­че­ни­ем жилых домов, исто­ри­ко-куль­тур­ных объ­ек­тов, доро­гих строений.
  • По согла­ше­нию меж­ду соб­ствен­ни­ком и поль­зо­ва­те­лем, постро­ив­шим на ЗУ объ­ек­ты недви­жи­мо­сти, земель­ный уча­сток может быть при­об­ре­тён в соб­ствен­ность пользователя.

Судьба земли при отчуждении объекта недвижимости

Если пра­во соб­ствен­но­сти на стро­е­ния и соору­же­ния пере­хо­дят к дру­го­му лицу, вме­сте с ним пере­хо­дит и пра­ва соб­ствен­но­сти на земель­ный уча­сток (ст. 273 ГК РФ).

Виды владений

Понятие виды и формы земельной собственности различаются. Когда говорится о видах собственности, предполагается использование её для определённых целей, правовой статус земельного участка, право определять его дальнейшую судьбу.

Земля должна принадлежать владельцу на законных основаниях, закреплённых постановкой на регучет в Росреестре. Это касается как индивидуальных собственников (физ- и юрлиц), так и коллективных.

Справка! В случае отсутствия регистрации в Росреестре, физические и юридические лица могут осуществлять видовое право пользования земельным участком.

Постоянное (бессрочное) пользование

Гражданин (юрлицо) может заключать договор о таком виде пользования землей с собственником участка. Данный документ должен быть завизирован вышестоящим органом власти, в ведении которого находится надел собственника.

Участок должен иметь кадастровый номер и регистрацию. Пользование землёй контролируется с точки зрения соответствия хозяйственной деятельности договору.

Бессрочность означает, что физическое либо юридическое лицо могут использовать участок всю жизнь, но передавать его по наследству не могут.

Таким видом права без оформления участка в собственность обладают органы власти разного уровня, бюджетные, казённые организации, президентские центры.

Лица, имеющие права пользования на землю до 2001 года — даты вступления в действие Земельного Кодекса РФ должны оформлять наделы в собственность, используя стимулирующие и упрощающие процедуры, предпринятые в этом направлении государством.

Пожизненное наследуемое владение

Такое право регламентирует ГК РФ в редакции от 16.12.2019. , ч. 1 записано, что полученный по наследству земельный участок даёт возможность владения и использования наделом наследнику. Он может строить на нём дома, сооружать другие объекты недвижимого имущества с приобретением права владения на него.

Важно! Сам участок не является имуществом наследодателя. По наследству передаётся право пожизненного владения наделом. Наследование этого права происходит на общих основаниях в соответствии с наследственным законодательством.

Аренда

Это не собственность на надел, а срочное право на пользование им. Оно оформляется договором, в котором устанавливаются права и обязанности обеих сторон — арендодателя и арендатора. Сдавать участки могут все собственники (государство, муниципалитеты, частные и юридические лица).

Основными признаками аренды ЗУ является возмездность, платность, возвратность. То есть договор заключается на определённый срок, за пользование участком требуется платить, по истечению срока возвращать собственнику в оговоренном договором состоянии.

Законы РФ о формах владения

Основополагающими законами, разъясняющими право землепользователей являются:

  • Конституция РФ, ст 8, 9, 36. закрепляет равные значения разных форм собственности. В и разъясняются понятия частной собственности на землю.
  • Гражданский кодекс РФ, рассматривает возникновение вещных прав на землю, в том числе разных форм собственности, сделок с участками, аренде, бессрочном пользовании, сервитуте и т.д.
  • Земельный Кодекс РФ (действующая редакция с 2019 г) регламентирует в деталях возникновение прав на пользование земельными участками, распоряжение данным имуществом собственниками. Ими могут быть государство, субъект РФ, муниципальное образование, граждане и юридические лица.

Справка! На основе данных законов реализуются права собственности на землю, включающее владение, пользование, распоряжение участком, получение выгоды от использования угодий.

Регистрация прав на земельный участок

Права на земельные участки, возникающие согласно законодательству РФ, подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В статье 2 этого закона говорится: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также ─ государственная регистрация прав) ─ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Текст статьи дает основание рассматривать факт государственной регистрации прав как признание права на земельный участок государством. Будь то признание права собственности земельного участка или любых иных прав. Из текста этой статьи также следует, что государственная регистрация (переоформление прав на земельные участки) необходима для юридического признания таких событий как прекращение прав на земельные участки и переход права на земельный участок.
Оформление прав на земельный участок требует от заявителя представления соответствующего пакета документов.
Например, если произошла передача прав на земельный участок, оформление прав собственности земельного участка (регистрации прав, возникших на основании договора передачи земельного участка в собственность граждан) невозможно без следующих документов:

  • заявления о государственной регистрации;
  • документа, удостоверяющего личность заявителя;
  • договора о передаче земельного участка в собственность гражданина, заключенного с уполномоченным органом.

По собственной инициативе заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины.
Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации. Но, если, например, требуется регистрация права аренды земельного участка, необходимо представить соответствующий пакет документов:

  • заявление о государственной регистрации;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающий документ;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга стороны (сторон) по договору, или заявление о том, что лицо (лица) не состоит в браке.

В ряде случаев (например, если арендодателем по договору является юридическое лицо, и целом ряде других) потребуется предоставление дополнительных документов.
Отношение к относительному многообразию прав на землю у экспертов разное. Некоторые полагают, что оно порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель и усугубляет противоречия, существующие на рынке земли. Другие (и, наверное, справедливо) полагают, что необходимость наличия в правовом обиходе ограниченных вещных прав – закономерное следствие особенностей земли как объекта недвижимого имущества и невозможности подходить к земельным участкам с мерками исключительно гражданского права.

Изменение прав на земельный участок

Если надел принадлежит лицу на каком-либо праве, это не значит, что ситуация неизменная: форму права на земельный участок можно изменить. Так, например, если надел принадлежал субъекту на праве безвозмездного пользования, по истечении 5 лет он может приватизировать земельный участок, то есть обрести на него право собственности. Право пожизненного наследуемого владения может трансформироваться в право собственности, если субъект обратиться с этой целью в Росреестр.

Важно! Если вы владеете наделом и хотите сделать его своей собственностью — обращайтесь к земельным адвокатам общественной организации «Правовой Петербург». Мы выясним, есть ли для этого основания, и поможем собрать все необходимые бумаги.

Отдельно стоит сказать о прекращении прав на надел. Каждый вид правомочий предполагает свои основания для этого. Так, например, если речь идет о безвозмездном пользовании, то это:

  1. Завершение срока, на который надел предоставлялся.
  2. Прекращение трудовых отношений (если надел был служебным).
  3. Отказ субъекта от надела.
  4. Принудительное изъятие надела в случае нарушения субъектом земельного законодательства или при необходимости использования участка для нужд государства или муниципалитета.

Если речь идет о праве собственности, то это правомочие может прекратиться вследствие отчуждения земли по договору, отказа от участка собственника, реквизиции и иных оснований. В ряде случаев возможно принудительное изъятие без предоставления денежной компенсации (конфискация).

Источники

  • https://advokat-malov.ru/pravo-na-zemlyu/novyj-resurs2.html
  • https://zakadom.ru/pravo_na_zemelny_uchastok
  • https://moezhile.ru/novostrojki/vidy-prav-na-zemelnye-ucastki.html
  • https://pravo163.ru/zemelnyj-uchastok-i-prava-na-nego-v-sostave-nasledstva/
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/pravo-sobstvennosti/perechen-form-i-vidov
  • https://yurist-advokat812.ru/stati/zemelnoe-pravo/prava-na-zemelnyy-uchastok-/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: