Внесение изменений в правила землепользования и застройки ПЗЗ

Содержание
  1. Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте
  2. Принятие решения об изменении территориальной зоны
  3. Как получить ГПЗУ
  4. Негативные последствия
  5. Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.
  6. Что делать при расположении земельного участка в двух территориальных зона?
  7. Заявление о внесении изменений
  8. Внесение изменений в правила землепользования и застройки
  9. Распространённые нарушения прав и законных интересов землепользователя при принятии ПЗЗ
  10. Арендатор получил участок по результатам торгов.
  11. Ситуации, когда возникают негативные последствия
  12. Перечень оснований для внесения изменений в ПЗЗ
  13. Изменение территориальной зоны земельного участка
  14. Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?
  15. Если требуется поменять зону земельного участка
  16. Пример и образец внесения изменений по новым правилам
  17. Участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
  18. Внесение изменений в территориальную зону ЗУ
  19. Оспаривание отказа и изменение налоговой ставки
  20. Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ
  21. Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ
  22. Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок
  23. Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны
  24. Вынесение решения об изменениях
  25. Кто может обратиться с заявлением об изменении территориальной зоны
  26. Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ
  27. Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка
  28. Подведем предварительный итог.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Официальное определение ПЗЗ указано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Правила землепользования и застройки – это документ, которым определены территориальные зоны и регламенты на землю в городе или регионе. В содержание ПЗЗ входит:

  • описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
  • карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
  • регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

Чтобы самостоятельно изучить ПЗЗ и узнать, какие ограничения введены для участка, необходимо знать основные определения. Они указываются в Общей части ПЗЗ. Например, в столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП. Обозначения и ограничения на картах зонирования отменены следующим образом:

  • для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
  • для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
  • для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

Принятие решения об изменении территориальной зоны

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

• от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии;
• от результатов публичных слушаний:
— владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения;
— замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг,Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

Градостроительный план земельного участка выдается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ № 741/пр . В документе будут следующие сведения:

  • номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
  • основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
  • местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
  • площадь, кадастровый номер;
  • сведения об объектах, уже расположенных на земле;
  • сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
  • сведения о проекте планировки или межевания территории;
  • чертежи ГПЗУ.

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

  • сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
  • основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
  • предельные размеры участка, площади;
  • минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
  • максимально допустимая высота и этажность строения;
  • предельный процент застройки в границах участка;
  • предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Негативные последствия

Обязательность соблюдения регламентов градостроительства может стать причиной ограничений прав владельцев и пользователей ЗУ:

  1. по застройке наделов
  2. по эксплуатации возведённых капитальных объектов

Как бы ни были совершенны:

  1. генеральный план
  2. карта функционального зонирования территории

разработанные компетентными профессионалами совместно:

  • с муниципальными и региональными властями
  • с природоохранными, лесными и водными службами
  • с комитетами и министерствами
  • с органами контроля за надлежащим состоянием памятников истории и культуры
  • с иными организациями

они не могут быть абсолютно идеальными. Их схемы и чертежи не вечны. Они меняются вместе с ПЗЗ.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Что делать при расположении земельного участка в двух территориальных зона?

В случае, если Правила землепользования и застройки допустили расположение земельного участка на двух территориальных зонах, то такой акт нарушает действующее законодательство и Ваши права по пользованию земельным участков в соответствии с его хозяйственным назначением.

Вы правомочны обратиться в суд с требованием о признании недействительной карты градостроительного зонирования к соответствующим органам, принявшим Правила. В этом случае, органы, утвердившие карту зонирования, будут обязаны внести изменения в имеющиеся территориальные зоны и определить для Вашего участка общую территориальную зону.

По вопросу постройки дома. Что касается территориальных зон земельного участка, то:

  • Р-3 – рекреационная зона
  • Ж-2 – зона индивидуального жилищного строительства

Особенности регулирования строительства предусмотрены Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Заявление о внесении изменений

Заявление, предоставленное в государственные органы, должно включать конкретное обоснование надобности внесения изменений. При обозначении причины, стоит учитывать, что она должна основываться на фактах. Особенно это касается тех случаев, когда в качестве причины указывается неэффективность дальнейшего использования ЗУ.

Положительный результат рассмотрения заявления стоит ожидать в случаях, если:

  1. Заявление включает доказательства нанесенного вреда собственнику участка.
  2. Заявление имеет доказательства снижения стоимости объектов или надела.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2020 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2.4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

  • оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
  • документы подаются (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
  • предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
  • для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
  • по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Распространённые нарушения прав и законных интересов землепользователя при принятии ПЗЗ

И1 — зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов.

  • ТИ1-1 — зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов IV и V класса вредности.
  • ТИ1-2 — зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов II и III класса вредности
  • И2 — зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
  • И3 — зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
  • И4 — зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
  • ТИ2 — зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
  • ТИ3 — зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
  • ТИ4 — зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.

В статье 1 прежней редакции ГрК РФ, действовавшей до 01.07.2006, под зонированием понималось деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с действующим ГрК РФ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка, т.е. параметрах разрешённого использования и застройки земельного участка.

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройки во время процедуры публичных слушаний, либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ может быть установлен для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать полную сумму арендной платы, уплаченной с момента заключения договора). В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к органу кадастрового учёта (после 2020 г. – органу регистрации прав).

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена.

Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории — длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ должно оспариваться в судебном порядке.

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом территорий, получением градостроительных планов земельных участков, обжалованием документов, устанавливающих градостроительный регламент;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с принятием генерального плана, правил землепользования и застройки и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • представление интересов клиента на публичных слушаниях, переговорах с уполномоченными государственными и муниципальными органами.
  • представление интересов клиента в государственных органах и судах различных инстанций по вопросу оспаривания положений документов, устанавливающих градостроительный регламент земельного участка, в т.ч. генерального плана и правил землепользования и застройки.
  • юридическое сопровождение процедуры внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки по инициативе правообладателя земельного участка.

Арендатор получил участок по результатам торгов.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).

Ситуации, когда возникают негативные последствия

  • Ошибки при формировании территориальных зон:
  1. границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
  2. участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах

Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:

  1. на ЗУ
  2. на территориальные зоны

ВРИ ЗУ в зоне преобразования устанавливаются в соответствии:

  • с функциональным назначением участков
  • с проектами проектами планировки территорий

Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:

  • ЗУ
  • объектов капитального строительства (ОКС)

Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:

  1. этажности
  2. проценту застройки

Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:

  1. невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
    • ЗУ
    • недвижимого имущества
  2. причинение вреда правообладателям участков
  3. снижение стоимости ЗУ и ОКС
  4. невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
  5. ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
    • функционированию ОКС регионального или местного значения
    • размещению ОКС регионального или местного значения

Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.

Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:

  • при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
  • при доказательстве обстоятельств, что перечислены выше

правообладатели земельных наделов получают возможность изменения территориальной зоны.

Перечень оснований для внесения изменений в ПЗЗ

При внесении изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

1. генеральному плану
2. схеме территориального планирования
При получении предписания об устранении:
• нарушений;
• ограничений;
• несоответствий.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

При поступлении предложений:

1. об изменении границ территориальных зон;
2. об изменении градостроительных регламентов.

Изменение территориальной зоны земельного участка

При изучении вопроса об изменении территориальной зоны нужно знать, что ПЗЗ:

  • это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 Гр.К РФ)
  • утверждаются нормативными правовыми актами:
    • органов местного самоуправления
    • органов государственной власти субъектов РФ
    • органов власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
  • устанавливают:
    • территориальные зоны
    • градостроительные регламенты
    • порядок применения ПЗЗ
    • порядок внесения изменений в ПЗЗ
  • порядок включает:
    • карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
    • градостроительные регламенты

Следовательно, изменение территориальной зоны ЗУ выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.

ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Основаниями:

    • для рассмотрения вопроса овнесени изменений
    • для внесения изменений

могут служить определённые обстоятельства.

Перечень обстоятельств

При внесения изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

  1. генеральному плану
  2. схеме территориального планирования

А) При получении предписания об устранении:

  • нарушений
  • ограничений

использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

Б) При поступлении предложений:

  1. об изменении границ территориальных зон
  2. об изменении градостроительных регламентов

Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности?

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.

Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.

Если требуется поменять зону земельного участка

При изменении разрешенного использования земельного участка необходимо внести правки в информацию из реестра. Эту процедуру требуется пройти собственникам участка в том случае, если в реестре ЕГРН содержатся сведения о территориальной зоне, к которой отнесен участок.

Решение о внесении изменений в территориальное зонирование и поправок в разрешенное использование земельных участков сам собственник принимать не вправе. Подобные правки вносятся на основании градостроительного регламента либо акта органа государственной или муниципальной власти.

Для внесения изменений требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений. К заявлению прилагается:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • доверенность на представление интересов заявителя, заверенная нотариально;
  • документ, подтверждающий статус собственника (выписка из ЕГРН или ЕГРП, свидетельство о собственности и пр.).

Информация в реестр вносится на бесплатной основе и госпошлину платить не нужно.

Если же в кадастре нет сведений об установленных границах территориальных зон, то к указанному комплекту документов дополнительно прикладывается:

  • выписка из Правил землепользования и застройки, на которой отображены границы участка в границах территориальной зоны и указанным перечнем видов разрешенного использования;
  • заключение от органов местного самоуправления или муниципальных властей об отнесении участка к соответствующей территориальной зоне, содержащее сведения о градостроительном зонировании, в соответствии с которым утверждена данная территориальная зона; документ должен позволять четко идентифицировать земельный участок и содержать его кадастровый номер, адрес и площадь.

Важно! Если собственник земельного участка не предоставит указанные документы, то отказать в предоставлении госуслуги ему не могут. Сотрудники Росреестра обязаны сами запросить недостающую информацию по каналам межведомственного обмена.

Таким образом, территориальная зона земельного участка – это важная характеристика участка, которая определяет его возможное использование и варианты застройки. Она определяется на основании градостроительного плана, который действует на территории муниципального образования.

Для того, чтобы узнать, к какой территориальной зоне принадлежит участок, необходимо обратиться в Росреестр с запросом, изучить градостроительный план муниципального образования либо воспользоваться функционалом публичной кадастровой карты.

Для изменения территориальной зоны необходимо обратиться с заявлением в Росреестр.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2021года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.

Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.

Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.

Для справки.

Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования под ИЖС, то его можно выкупить из аренды после строительства дома.

Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.

Внесение изменений в территориальную зону ЗУ

Согласно Градостроительному кодексу РФ, возможность изменения генерального плана постройки и правил землеустройства возможно в случае обращения в органы местного городского управления.

Есть несколько оснований для рассмотрения обращения главой местной администрации:

  • Несоответствие возведенного здания генплану городского округа, поселения. Несоответствие схеме планирования территории муниципальной зоны района по причине возникновения изменений в генплане или схеме планирования территорий.
  • Внесение предложений о смене границ и расположения территориальных зон или смене регламентов градостроительного типа, согласно Градостроительному кодексу РФ (статья 33, часть 2).

В обязательном порядке заявление должно содержать обоснование изменений территориальной зоны ЗУ с указанием всех подробностей. К примеру, если причина, указанная в заявлении, говорит о невозможности дальнейшего использования недвижимости, заявитель должен представить доказательства этого факта.

Если ЗУ согласно документам относится к промышленной территориальной зоне, но его назначение по постановлению или распоряжению изменено на сельскохозяйственную зону, в качестве доказательств заявитель может предоставить в соответствующие городские органы первичную документацию. В ней указано, что участок изначально относится к промышленному типу территориальной зоны. Таким образом, внесение изменений не позволяет использовать его эффективно.

Особенное внимание уделяют тем заявлениям, где в качестве доказательств, приложены данные о нанесении конкретного вреда собственнику. Под вредом имеется в виду снижение стоимости наделов и других объектов капитального типа.

Положительный результат стоит ожидать в случае, если представленные доказательства неоспоримы и достоверны. В этом случае заявление об изменении территориальной зоны будет рассмотрено, собственник получит результат в свою пользу.

Согласно нормам законодательства, основная цель функционирования муниципальных органов территориального планирования является соблюдение баланса между всеми сторонами. Под сторонами принято считать собственников участков, других правообладателей земельных наделов, представителей публичных интересов. Помимо этого должны учитываться такие факторы – как сохранение культурного наследия государства, элементов окружающей среды, рекреационных зон.

Исходя из этого, территориальные зоны необходимы для установления регламентов градостроения, которые регулируют нормы всех ЗУ, входящих в конкретную зону. Таким образом, роль территориальных зон имеет важнейшее значение для плана строительства конкретного поселения.

Оспаривание отказа и изменение налоговой ставки

Определившись с достаточным количеством оснований для того, чтобы изменить категорию земельного участка на другую группу, следует приступать к сбору необходимых документов. Владельцу понадобится подать следующие бумаги:

  • Копия паспорта гражданина России и копия идентификационного кода (для юридических лиц нужна будет справка из государственного реестра);
  • Правоустанавливающие документы;
  • Информация по переводимому объекту из кадастровой базы;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Результаты проведения экологической экспертизы;
  • Письменное согласие владельца земельного участка на его перевод в другую категорию.

При рассмотрении запроса комиссия имеет право отказать в переводе по причине:

  • Законодательных ограничений и запретов;
  • Выявления несоответствий земельного участка и сведений в документах;
  • Отрицательного ответа экологической проверки из-за несоответствия стандартов.

При положительном ответе нужно будет оплатить расходы, идущие на внесения всех требуемых изменений в кадастровые документы и базу. Все прочие финансовые затраты, связанные с переводом земельного участка в другую категорию также оплачиваются собственником.

Помимо основательных причин для отказа поменять группу земельного участка на другую категорию у комиссии имеется право и вовсе отказать в рассмотрении ходатайства. Такая ситуация может возникнуть, если ходатайство подано гражданином или иным лицом, не имеющим на это право. Подать запрос вправе только владелец, при наличии у него российского гражданства. Помимо этого отказать в рассмотрении ходатайства могут при подаче неполного пакета прилагаемых к нему документов или неправильном их оформлении.

При отказе владельцу возвращают поданные им бумаги в период не более тридцати дней. В целом комиссии отведено три месяца на принятие решения, после чего в срок не больше двух недель владелец должен быть оповещён о принятом решении.

Порядок и последовательность обращения в инстанции не будет одинаков абсолютно для всех случаев, поскольку переводом земельного участка в другую категорию занимаются разные органы, в зависимости от того, к какой группе объект принадлежит в данный момент перевода. Узнать о том, что именно потребуется для каждого отдельного случая, можно обратившись в местный орган самоуправления, который и сообщит, в чьей компетенции находиться тот или иной объект и что нужно подготовить.

Законодательно предусмотрено право за физическими и юридическими лицами оспорить отказ на изменение категории земельного участка на другую группу. Исковое заявление с документами, копиями всех взаимодействий с отказавшим органом, а также копией отказа, подаётся арбитражному суду по месту нахождения недвижимого объекта.

Так, сельскохозяйственные земли или зоны населённых пунктов облагаются налоговой ставкой не более 0,3% от их кадастровой стоимости. Для любой другой категории эта ставка колеблется до 1,5%. Поэтому перевод земель сельскохозяйственного назначения может быть не всегда выгоден в плане налогообложения.

Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

• предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки;
• в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
— или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
— или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
• предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации;
• организуются публичные слушания;
• о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
— о дате и месте проведения;
— с информацией из проекта изменений в ПЗЗ.
• в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется;
• по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний;
• подготовленные документы отправляются главе администрации:
— в течение 10 дней он должен принять решение:
1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления;
2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3.3 ст. 33 ГрК РФ:

  • если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
  • если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
  • если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Кто готовит предложения об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Их авторами могут быть:

  • федеральные органы исполнительной власти
  • органы исполнительной власти субъектов РФ:
    • когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
  • органы местного самоуправления муниципального района:
    • когда ПЗЗ препятствують функционированию и размещению ОКС местного значения
  • органы местного самоуправления
    • когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
    • когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:
      1. объектов федерального значения
      2. объектов регионального значения
      3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов)

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

  • уполномоченным федеральным органом исполнительной власти
  • уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ
  • уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

  • в инициативном порядке
  • в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты невозможно эксплуатировать эффективно
  • причиняется вред их правообладателям
  • снижается стоимость ЗУ и ОКС
  • не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений

Вынесение решения об изменениях

Решение принимается главой администрации, к которой относится территориальная зона. При вынесении решения учитывается заключение комиссии. Результат сообщают заявителю в течение 30 дней. Итогом может стать подготовка изменений в правила землепользования или отклонение заявления. Копия документа направляется собственнику.

Итог, вынесенный местными органами, зависит от ряда факторов:

  • Результаты публичного слушанья. В них принимают участие владельцы расположенных рядом ЗУ. На слушаньях они высказывают свои мнения. Мнения фиксируются в протоколах.
  • Результаты рассмотрения заявления комиссией.

Единственным исключением является допуск ошибки при формировании территориальной зоны.

Кто может обратиться с заявлением об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Это могут быть:

• федеральные органы исполнительной власти;
• органы исполнительной власти субъектов РФ:
— когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
• органы местного самоуправления муниципального района:
— когда ПЗЗ препятствуют функционированию и размещению объектов капитального строительства местного значения
• органы местного самоуправления
— когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
— когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:

1. объектов федерального значения;
2. объектов регионального значения;
3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов).

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

• уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
• уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ;
• уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района.

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

• в инициативном порядке;
• в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно;
• причиняется вред их правообладателям;
• снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства;
• не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Подача заявления об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

  • Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ)
  • В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
    • или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ
    • или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения
  • Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
    • в течение 30 дней он должен принять решение:
      1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления
      2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления

Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Подведем предварительный итог.

Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.

Источники

  • https://mosoblreg.ru/vnesenie-izmeneniy-v-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastroyki-pzz/
  • https://ukversion-stroitel.ru/2019/10/30/izmenenie-territorialnoj-zony/
  • https://www.zemvopros.ru/page_12577.htm
  • https://paruslex.ru/izmenenie-razreshenogo-ispolzovania/
  • https://katsaylidi.ru/blog/izmenenie-territorialnoj-zony-zemelnogo-uchastka/
  • https://precedent-nn.ru/smena-territorialnoj-zony/
  • https://xn--80aajrcjbjmedh4bq.xn--p1ai/zhilishche/izmenenie-territorialnoj-zony.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: