Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме

Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?

Для того, чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:

  • в процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли нарушения конструкции несущих сооружений, которые не подлежат ремонту, в результате чего жильцам данного дома угрожает серьезная опасность (классическим примером является обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
  • выявление физического износа здания (в том числе, по достижении определенного возраста), что делает дом полностью непригодным из-за невозможности его отреставрировать;
  • изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, которые повлекли возникновение угрозы жизни и здоровья жильцам такого дома.

Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется муниципальной комиссией по имуществу на основании обследования конкретного дома.

Такое обследование, нередко с назначением сопутствующих технических экспертиз, может осуществляться как по заявлению собственников помещений в конкретном жилом доме (если даже невооруженным взглядом видно фактическое состояние дома) либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.

В срок не более тридцати дней с момента получения комиссией заявления на проведение исследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить отчет о проведенном исследовании с последующим предоставлением полученной информации в уполномоченные органы для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в таком действии.

Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:

  • Жилищный Кодекс (в срезе рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации того или иного объекта жилой недвижимости, а также в срезе защиты интересов жильцов многоквартирных домов);
  • Постановление Правительства Российской Федерации за номером 47 от 28 января 2006 года (как основной документ, осуществляющий регулирование процедуры признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» – под снос или реконструкцию).

Права жильцов аварийного дома

У аварийного дома есть два пути развития дальнейших событий – его могут снести, а могут, если это более целесообразно, реконструировать путем проведения капитального ремонта, – жильцы такого дома будут интересоваться своими правами на имеющиеся у них в собственности квартиры.

К правам распоряжения жилплощадью, расположенной в аварийных домах, относится:

  • расселение из признанного аварийным дома путем получения квартиры от муниципалитета, соразмерной той, которая была изъята;
  • получение денежной компенсации на приобретение нового жилья не меньшей площади (если площадь соответствовала социальным нормам) либо в соответствии с требованиями законодательства к квартирам, предоставляемым взамен утраченных (если площадь была меньше установленных норм);
  • продажа своей жилплощади новому собственнику (ни один нормативный акт, действующий на сегодняшний день на территории Российской Федерации, не устанавливает прямого запрета на совершение сделок по купле-продаже квартир, находящихся в домах, признанных аварийными).
Из-за больших бюрократических сложностей последний вариант – с куплей-продажей такого жилья – чаще всего используется лицами для улучшения своих жилищных условий.

Расселение аварийных домов

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства. Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры. На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести. Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список. После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

Жилищное законодательство

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

  • выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
  • при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру. Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения. Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Права жителей

Все граждане, которые живут в муниципальном жилье, могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья. Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

  • получить другую квартиру;
  • получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

  • новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
  • новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

  • цена квартиры на рынке недвижимости;
  • траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
  • стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
  • оформление собственности;
  • траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Судебная практика

При анализе судебных исков по оспариванию выкупной стоимости можно отметить, что судебные органы строго следуют действующему законодательству. При определении выкупной стоимости аварийного жилья принимают к сведению:

  • долевую цену на общее имущество в здании, которое сносят;
  • долю в праве владения земельным участком, где стоит сносимое здание.

Когда между владельцем аварийного помещения и органами управления завязываются споры насчет пересчета цены, то нужно внимательно прочитать ФЗ №135 от 29.07.1998 года. В нем можно ознакомиться о взимании выкупной стоимости квартиры в аварийном доме. Единственно правильного решения по всем искам найти невозможно. Принять к сведению все аспекты стоимости сносимого жилья очень трудно, ведь оценка состоит из цены земельного участка и домового имущества. Все действия при сносе аварийного здания содержатся в законах Российской Федерации, которые должны строго выполняться на всех этапах сноса и выселения.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму. При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации. При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства. Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры. Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Возможно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья?

Жилье признается аварийным, если износ основных конструкций достиг значения, опасного для жизни и здоровья граждан. Однако после вынесения решения комиссией по аварийности или ветхости жилья – владелец недвижимости не теряет на него права. Возможной остается и продажа аварийного дома, если хозяин находит покупателя.

В материале мы расскажем обо всех нюансах продажи дома в таком состоянии, вы узнаете о плюсах и минусах сделки, перечне необходимых документов и, наконец, регистрации прав собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как определить стоимость?

В России нет законодательных актов, касающихся стоимости жилой недвижимости, в том числе аварийной, если участниками сделки выступают физические лица. Основным критерием определения стоимости для владельца можно назвать здравый смысл.

Эксперты делят аварийное жилье на две группы – жилплощадь, включенную в программу по сносу, и не включенную (когда будет снос пятиэтажек несносимых серий 1-510, 1-515 и кирпичных домов с кодом 1-511 и 1-447?).

Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом. Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр. Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.

Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность. В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

  1. Приведите квартиру в порядок.
  2. Подготовьте документы для потенциального покупателя.
  3. Уведомите его о статусе аварийного дома.
  4. Торгуйтесь.
  5. Подготовьте у нотариуса договор купли-продажи.
  6. Подпишите документы.
  7. Зарегистрируйте сделку.
  8. Осуществите расчет.
  9. Составьте акт приема-передачи квартиры.

Продавцу

На продавца ложится основная ответственность за подготовку бумаг. Понадобятся:

  1. паспорт РФ собственника или собственников;
  2. документ о праве собственности;
  3. выписки из домовой книги/технический паспорт на недвижимость;
  4. также продавец должен предоставить покупателю заверенное у нотариуса согласие супруга и у попечителей всех недееспособных совладельцев.

Покупатель при желании имеет возможность получить справку об отсутствии коммунальных долгов, справку из единого реестра об отсутствии запрета и ареста на недвижимость, залога и так далее.

Покупателю

Подготовьте свой паспорт, идентификационный код и квитанцию об оплате налога.

Содержание

В сообщается о всех обязательных пунктах договора. Указываем описание предмета договора. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы предмет продажи был охарактеризован максимально достоверно. В обязательном порядке уточняются:

  1. год постройки;
  2. наличие/отсутствие ремонта;
  3. этажность;
  4. квадратура;
  5. аварийность дома (и тот факт, что покупатель уведомлен о состоянии недвижимости и понимает все риски, связанные с такой покупкой);
  6. цена квартиры/дома.

После этого владелец жилья должен вписать в документ сведения об удостоверении права собственности. Далее сообщаются ФИО, регистрация, паспортные данные продавца и покупателя, условия для расторжения (по обоюдному согласию/ через суд).

Подписание

Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.

Регистрация

Регистрация купли-продажи (самой сделки) не проводится, необходимо зарегистрировать только смену права собственности. Эта процедура положена на Управление федеральной регистрационной службы (Росреестр).

На сегодняшний день зарегистрировать переход права собственности можно и самостоятельно – через Многофункциональные центры госуслуг.

Понадобятся такие документы:

  1. Заявление от продавца «на регистрацию перехода права» и от покупателя – «на регистрацию нового права». Бланки выдают специалисты Росреестра/ сотрудники МФЦ.
  2. Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
  3. Паспорта продавца и покупателя недвижимости.
  4. Документ, устанавливающий право собственности продавца.
  5. Договор купли продажи (подписанный в трех экземплярах).
  6. Кадастровый или технический паспорт.

После приема документов, стороны получают соответствующую расписку. Если не случится неожиданностей, то в течение десяти дней переход права собственности будет оформлен.

Возможные трудности

На практике купля-продажа аварийной квартиры может быть связана с некоторыми сложностями, к которым следует быть готовым и продавцу недвижимости, и ее потенциальному новому владельцу.

Во-первых, если покупатель приобретает аварийное жилье с той целью, чтобы в последствии получить новую квартиру по договору мены, которая будет иметь аналогичные данным условия проживания, он должен учитывать тот факт, что 100-прцентных гарантий относительно сроков переселения не существует. Законодательство не прописывает конкретные временные рамки расселения, а оставляет за региональными органами исполнительной власти и самоуправления право самостоятельно их определять. И даже если такие сроки на местном уровне установлены в программе расселения, это не означает, что не возникнет никаких задержек.

Во-вторых, не всегда можно получить ожидаемое жилье взамен. Часто орган власти или самоуправления может предлагать квартиру с условиями хуже, чем существующие. Выкупная цена как альтернативный вариант тоже может существенно занижаться. Тогда не обойтись без судебных разбирательств.

Важно! Если владельцу аварийной двухкомнатной квартиры взамен предоставляется однокомнатная, но с аналогичными условиями и площадью помещения, это не является поводом для подачи судебного иска.

В-третьих, покупателю нужно быть готовым к тому, что при обращении в банк с заявлением о предоставлении займа на приобретение аварийного жилья может последовать закономерный отказ, поскольку финансовое учреждение перестраховывается на случай возникновения непредвиденных рисков.

В-четвертых, если семья получила выплату по программе материнского капитала на приобретение жилья, она не сможет потратить ее на покупку аварийной квартиры. При этом не имеет значения, будет ли это частичная или полная оплата ее стоимости. Такая норма связана с необходимостью защиты прав ребенка на безопасные условия проживания.

Таким образом, покупка жилья, являющегося частью аварийного дома, может превратиться в рискованное дело, повлекшее за собой трудности в получении другой жилплощади или компенсации за прежнюю.

Возможные риски при покупке квартиры в аварийном доме

Все потенциальные риски, связанные с покупкой такой квартиры, можно условно разделить на две категории: обычные и касающиеся аварийности дома. Рассмотрим их подробнее.

Стандартные риски

К обычным рискам относят следующие:

  • Прописаны несовершеннолетние дети. Их нужно выписывать до завершения сделки. В противном случает добиться их принудительной выписки даже через суд будет невозможно.
  • Несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья. Без разрешения из органов опеки продать такую квартиру невозможно. Любые обходные пути являются мошенничеством.
  • Неузаконенная перепланировка. Глобальной проблемой, в случае с аварийным жильем, это вряд ли станет. Однако нужно помнить, что, если планировка неузаконенная, могут потребовать возвращать квартире предыдущий вид, а это лишние затраты.
  • Занижение цены недвижимости. Некоторые собственники жилья стремятся любыми доступными способами минимизировать свои затраты. В частности – сумму налога на продажу квартиры. Чем меньше будет цена, тем меньше придется заплатить продавцу. Однако, если согласится на такие условия, но, фактически, выплатить полную стоимость квартиры, вернуть разницу при возникновении проблем будет очень сложно.
  • Продажа квартиры по доверенности. Серьезная проблема, так как доверенность может быть недействительно, полученной обманным путем и так далее. Рекомендуется при помощи опытного юриста предварительно проверить действительность данного документа.
  • Нет согласия супруги/супруга. Без такого согласия сделка может быть признана незаконной.
  • Есть долги за коммунальные услуги. Нужно в договоре предусмотреть пункт, в соответствии с которым все долги остаются на продавце. Формально, по закону, это и так происходит именно таким образом, но лучше обсудить данный вопрос отдельно. Возможно покупателю будет выгоднее оплатить все долги взамен на некоторую скидку к стоимости жилья.

Риски, связанные с аварийным состоянием дома

Есть еще два риска, актуальные именно для аварийных домов:

  • Продавец квартиры отказала покидать свое жилье и не согласился на компенсацию от государства (администрация «покупает» такую недвижимость). Местная администрация подает на него в суд и, выиграв дело, требует выселения в принудительном порядке. На недвижимость сразу же накладывается обременение из-за чего продать ее будет нельзя.
  • Продавец уже согласился на компенсацию или переселение. Такая сделка может быть признана мошеннической. Продать квартиру, как и в предыдущем случае будет невозможно, но продавец может под каким-то предлогом запросить у покупателя аванс и деньги не вернуть.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Для чего может потребоваться покупать квартиру под снос? Ответ очень прост: чтобы потом переехать в новостройку. Существует специальная программа расселения аварийного жилья, участники которой (собственники квартир в аварийных домах), получают право на бесплатную равнозначную квартиру в новостройке. Учитывая тот факт, что стоить аварийное жилье будет в разы меньше, чем квартира в новом доме, это может быть очень выгодной сделкой.

Однако не всегда понятно, чем опасна такая сделка. Проще говоря, если купить, дадут ли новую жилплощадь? Формально, на данный момент никаких ограничений нет, а значит – дадут. Но в ближайшее время правительство планирует вносить в данную программу определенные изменения. Конкретный их перечень еще не известен, однако по предварительным данным, просто так приобретать квартиры в аварийных домах непосредственное перед их сносом будет невозможно. Как именно и когда это будет реализовано – неизвестно.

Покупка квартиры в аварийном доме – сравнительно простая процедура, по крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Однако из-за обилия рисков, самостоятельно заниматься куплей-продажей не рекомендуется. Бесплатная консультация опытных юристов даст возможность понять основные спорные моменты и те элементы, которые заслуживают внимания. Также специалисты готовы сопровождать всю сделку, решая вопросы по мере их поступления.

Определение стоимости

Если дом признан аварийным, квартиру в нем можно продать, но стоимость ее может несколько отличаться от рыночной. Определяя выкупную цену за аварийное жилье, следует брать во внимание оценочную стоимость квартиры, а также понесенные затраты собственника на изъятие жилья и других расходов, связанных с объектом недвижимости. Конечная цена определяется, исходя из договоренности между двумя лицами — покупателем и продавцом.

Ограничения

Сроки продажи квартиры в аварийном доме не регламентированы, однако некоторые ограничения ЖК РФ накладывает:

  • если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника в связи с непринятием им выкупной стоимости или нежелании переезжать в новое предоставленное ему жилье;
  • владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен.

Приватизация нежилых помещений в аварийном доме невозможна, так как это противоречит закону о приватизации. Соответственно продать такое помещение не удастся, равно как и квартиры, жильцы в которых обитают по договору найма, и не являются собственниками.

Вывод

Продать квартиру в аварийном доме при отсутствии ограничивающих условий можно. Покупателям важно, чтобы перевод жилого помещения в статус аварийного уже произошел, иначе сделка окажется совершенно невыгодной. Проживание в здании, которое должно уйти под снос невозможно, поэтому собственников таких домов стараются в кратчайшие сроки расселить.

Таким образом, покупка аварийной жилплощади с целью получения выгоды оправдывает себя в единичных случаях. Для этого необходимо внимательно подходить к изучению информации о состоянии дома и сроках его внесения в списки программы расселения. С учетом ограничений со стороны банков, важно понимать, что приобретение такого жилья возможно исключительно за собственные средства.

Источники

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/v-avarijnom-dome.html
  • https://zen.yandex.ru/media/urist/vykupnaia-stoimost-kvartiry-v-avariinom-dome-5a7abc7a9d5cb3d1b82558e9
  • https://svoe.guru/avarijnoe-i-vethoe-zhile/kak-prodat.html
  • https://www.gilkod.ru/article/Avarijnoe-zhile/Zapreshena-li-prodazha-kvartiry-v-avarijnom-dome.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-avarijnom-dome/
  • https://metr.guru/avarijnoe-zhile/mozhno-li-prodat-avarijnoe-zhile

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: