Земельное право: что это такое, принципы и источники в соответствии с Кодексом РФ с изменениями и комментариями

Предмет земельного права

Земельное право – отрасль права, регулирующая общественные отношения в области реализации права собственности и иных вещных прав на землю в Российской Федерации, ее субъектах, муниципальных образованиях. Земельное право можно рассматривать как совокупность правовых принципов и норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся по поводу рационального использования и охраны земли как национального богатства России.

Необходимо разграничивать понятие «земля» как при­родный ресурс и природный объект и понятие «земельный участок» как объект имущественных отношений. Как закреплено в ст. 9 Конституции РФ, земля – «основа жизни и деятельности народов, про­живающих на соответствующей территории». В ст. 1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. №136-ФЗ термин «земля» рассматривается как: «осно­ва жизни и деятельности человека», «важнейший компонент окружающей среды», «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», «недвижимое имущество» и т.д. Точное определение термина «земля» в законодательстве отсутствует, что приводит к затруднению в определении предмета земельного права.

Предметом отрасли земельного права являются общественные отношения по поводу земли, связанные с распределением, использованием и охраной земель. Земельные правоотношения – отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными отношениями. Определение понятия «земельные правоотношения» приведено в ст. 3 ЗК РФ, где под этим видом правоотношений признаются общественные отношения в области использования и охраны земель как основы жизнедеятельности народов, проживающих в России. Согласно указанному нормативному акту, к отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия народов РФ применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное и иное законодательство, специальные федеральные законы.

Что такое ЗП в России, нормы и предмет

В понятие права может входить целый комплекс взаимоотношений между людьми, регулируемых нормативами и законами. Метод связан с охраной, распределением, применением природных ресурсов. Это самостоятельный термин (отрасль), подразумевающий под собой дисциплинарное поведение участников – сторон, наделенных правом занимать участки, использовать по назначению.

Процессами урегулирования занимается уполномоченный орган – Земельный отдел, наделенный, в свою очередь, правами по распределению наделов, прекращению, возобновлению или изменению вида правоотношений, вынесению решений в соответствии с административно-нормативными актами в рамках данной отрасли.

Признаки норм:

  • предписание со стороны государства по должному (возможному) поведению людей при использовании наделов;
  • письменное (формальное) определение права с обозначением в рамках деяний субъектов Российской Федерации;
  • обеспечение мер воздействия (принуждение, стимуляции) со стороны гос. органов;
  • возложение обязанностей на субъекты по возможному (невозможному) использованию ресурсов.

Права на землю согласно юридическим нормам по классификации подразделяются на:

  • регулятивные с содержанием в себе предписаний для участников общественных отношений;
  • охранительные с регламентом мер, юридической ответственностью с целью защиты субъективных прав.

С учётом функциональной роли виды норм подразделяют на:

  • исходные — с определением основ регулирования общественных отношений, задач и целей направлений;
  • общие — с распространением на большую часть земельного института;
  • специальные — с отношением к отдельной отрасли, урегулированием определённого вида общественных отношений.

В зависимости от характера нормы различают:

  • материальные (земельные, экологические);
  • гражданское, уголовно-процессуальные.

Виды материально-правовых нормативов: обязывающие, управомочивающие, компенсационные, запретительные, поощрительные, карательные. Например, процессуальный вариант включает в себя регламент упорядочения деятельности государственных структур во взаимодействии с иными объектами природных правоотношений.

Предмет права – отдельный отраслевой элемент, включающий принципы и основы жизнедеятельности народов, проживающих на определенной местности. Специфика тесно связана с природными объектами, т. е. землей – важным орудием для ведения лесного (сельского) хозяйства, которая, в свою очередь – с другими объектами: животный (растительный) мир, вода, леса, поля.

Источники земельного права

Источники – нормативно-правовые акты с урегулированием земельных отношений. Основные источники ЗП:

  • Конституция России с установлением общих принципов регулирования правоотношений;
  • международные договоры с определением государственных границ РФ для использования участков в определенном режиме в приграничных зонах;
  • Земельный кодекс (ст. 136) по урегулированию охраны недр, закреплению системы норм, освещению вопросов по возможному приобретению сельхозугодий в собственность с учетом категории.

Субъекты и объекты земельного права

Субъектами (участниками) земельных отношений являются: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, предприятия, организации, учреждения и граждане РФ. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица также могут выступать участниками земельных отношений на условиях, предусмотренных ЗК РФ. Субъекты определяются в соответствии со ст. 5 ЗК РФ.

В п.3 ст.5 ЗК РФ приведены следующие понятия и определения: 1) собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков; 2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; 3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; 4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; 5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут); 6) правообладатели земельных участков – собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

В качестве субъектов земельных правоотношений рассматриваются индивиды, наделенные земельной правосубъектностью (вид общегражданской правосубъектности), то есть – возможностью иметь права и нести обязанности в области землеохраны и землепользования. В этом качестве могут выступать как физические, так и юридические лица, реализующие собственные имущественные интересы.

Виды объектов земельных правоотношений закреплены в п.1 ст. 6 ЗК РФ. В качестве объекта земельных правоотношений выступают: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки;земельные доли.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов, атмосферы и объектов культурного наследия применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное и иное специальное законодательство. К земельным отношениям указанные виды законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Система ЗП

Система земельного права как отрасли права является совокупностью правовых институтов, сформированных из групп законодательных норм, каждая из которых направлена на регулирование однородных видов земельных отношений. Проще говоря, это внутреннее деление права на взаимосвязанные элементы, состоящие из тех или иных правовых норм, обладающих качественным единством.

Правовые нормы – это правила поведения и взаимодействия субъектов земельных правоотношений. Отдельные принципы законодательство объединяет в группы, которые и являются институтами земельного права.

Система земельного права состоит из общей и особенной частей. Первая определяет базовые нормы земельного правопорядка и правовой режим, присущий для всех участков и субъектов правоотношений.

К общим институтам принято относить:

  • право собственности и иные вещные права
  • управление земельными ресурсами в РФ, землеустройство, зонирование и планирование землепользования;
  • Государственный земельный кадастр
  • контроль за использованием и охрану земель
  • мелиорацию, рекультивацию, воспроизводство;
  • правовую ответственность за нарушение земельного законодательства и другие.

В особенной части систему земельного права составляют юридические институты, устанавливающие правовой режим в отношении отдельных категорий паев – участков, законодательно разделенных по целевому назначению и разрешенному использованию.

Учитывая состав территорий, утвержденный ст. 7 ЗК, выделяют 7 категорий таких земель. В особенной части ЗП к институтам земельного права относят правовые режимы участков:

  • сельхозназначения;
  • населенных пунктов
  • специального назначения: промышленности, энергетики, транспорта, обороны и так далее;
  • особо охраняемых территорий: национальных парков, историко-культурных заповедников;
  • лесов
  • водного фонда;
  • запаса.

Каждый из указанных институтов занимает свое место в строгой иерархической последовательности. Более того, отдельные группы могут формировать более сложные институты. Например, государственное землеуправление включает земельный кадастр, органы управления земельным фондом, землеустройство, контроль и так далее.

Особенности реализации отраслевых принципов земельного права

В современном земельном праве в условиях продолжающихся процессов реорганизации земельных отношений в обществе правовые принципы сформулированы предельно конкретно и четко. Однако их перечень не является исчерпывающим.

1) Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека.

Согласно указанному принципу регулирование земельных отношений осуществляется исходя из представлений о земле:

  • как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ;
  • одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Значение основы жизни и деятельности российского общества придает земле и другим природным ресурсам Конституция Российской Федерации (ст. 9).

Поэтому ЗК РФ и иные нормативные акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земли, учитывают её особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса. Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, ЗК РФ формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (п. 1 ст. 42 ЗК РФ), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (п. 4 ст. 42 ЗК РФ). Так, например, реализация проектов застройки земельных участков без соблюдения природоохранных требований не соответствует данному принципу.

2) Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Провозглашая как принцип земельного законодательства приоритет охраны земли, законодатель имеет в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы собственников земельных участков в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по её охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями категорий земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях ЗК РФ.

3) Приоритет охраны жизни и здоровья человека.

Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей данного принципа, даже если эти затраты окажутся существенными.

Данный правовой принцип отражает в земельном законодательстве конституционные принципы охраны и защиты жизни и здоровья людей (ст. ст. 7, 41, 42, 55, 74 Конституции РФ). Реализация данного принципа обеспечивается нормативными правовыми актами как земельного законодательства, так и других отраслей права. Помимо ст. ст. 42, 43, 60 — 63, 71 — 76 ЗК РФ, к ним следует отнести Федеральные законы «Об охране окружающей среды», «О радиационной безопасности населения», «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами» и др.

4) Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.

Согласно данному принципу граждане РФ, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, которые могут в дальнейшем оказать воздействие на состояние земель. В свою очередь, публичные органы обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. По существу, данным принципом граждане и общественные организации причисляются к непосредственным участникам отношений в области управления земельными ресурсами. В соответствии с этим принципом гражданам и общественным организациям предоставляется право принимать участие в разработке и принятии административных актов, затрагивающих их интересы в отношении принадлежащих им земельных участков, — с одной стороны, а органам государственной власти и органам местного самоуправления вменяется в обязанность обеспечивать возможность участия населения в подготовке и принятии решений о выборе и принятии таких актов — с другой.

Примером реализации данного принципа в земельном законодательстве является ст. 31 ЗК РФ, устанавливающая гарантии участия населения в принятии решений о предоставлении земельных участков для целей строительства. Пункт 2 ст. 23 ЗК РФ также предусматривает возможность установления публичного сервитута с учетом результатов публичных слушаний. Дополнительной гарантией реализации данного принципа является право граждан и общественных организаций на осуществление общественного земельного контроля за соблюдением установленного порядка подготовки и принятия органами власти решений, затрагивающих их права и законные интересы.

5) Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Рассматриваемый принцип повторяет общеизвестное положение: принадлежность следует судьбе главной вещи. В данном случае земельный участок рассматривается как главная вещь, а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т. д.), является его принадлежностью.

Этим принципом земельный участок фактически объединяется в одну сложную вещь (земельно-имущественный комплекс) с другими объектами недвижимости, которые прочно связаны с земельным участком. Тем самым устанавливается, что в таком качестве эти объекты, составляющие единый земельно-имущественный комплекс, и должны участвовать в гражданском обороте. В целях реализации данного принципа в п. 4 ст. 35 ЗК РФ были включены специальные правовые нормы, меняющие содержание ст. 273 ГК РФ.

6) Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.

Реализация данного принципа заключается в том, что изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается. Однако необходимо отметить, что установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

7) Платность использования земли.

Любое использование земли в России осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Более подробно данный принцип будет рассмотрен в главе, посвященной экономическому механизму регулирования земельных правоотношений.

8) Деление земель по целевому назначению на категории и дифференцированный подход к установлению правового режима земель.

Правовой режим земель в России определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования (с учетом зонирования и разрешенного использования). При определении правового режима земель должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы. Более подробно данный принцип будет рассмотрен в главе, посвященной правовому режиму земельных участков.

9) Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.

Несмотря на отмену с 1 июля 2006 г. Федерального закона от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», который специально регулировал процедуру отнесения земельных участков к федеральной, региональной и муниципальной собственности, необходимость разграничения сохранилась. Более подробно данная процедура рассмотрена в главе, посвященной праву собственности на землю.

10) Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

Данный принцип предусматривает, что регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Рассматриваемый принцип является межотраслевым и обеспечивает баланс публичных и частных интересов, который реализуется в нормах земельного, экологического и иных отраслей права. Примером реализации данного принципа является установление в земельном законодательстве процедуры принудительного отчуждения (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также ограничения прав собственников земельных участков путём установления публичных сервитутов.

11) Разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

В пункте 3 ст. 3 ЗК РФ установлен приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Таким образом, суть разграничения состоит в том, что гражданское законодательство содержит общие нормы регулирования имущественных земельных отношений, а земельное — специальные. Поэтому если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в ЗК РФ или другом земельном правовом акте, то общая норма гражданского законодательства РФ не применяется.

Перечень принципов, содержащихся в ст. 1 ЗК РФ, не является исчерпывающим. Ряд иных принципов закреплен как в иных статьях ЗК РФ, так и в других федеральных законах, составляющих систему земельного законодательства РФ. В качестве примера иных принципов можно привести:

  • принцип сохранения целевого использования земельных участков;
  • принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории РФ;
  • принцип преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Иные вещные земельные права

У лиц, не являющимися владельцами, могут возникать и другие права на землю. Аренда – самое распространенное правоотношение в данном контексте, хотя гл. IV ЗК предусматривает и иные виды имущественных прав на земельные участки:

  1. Сервитут (ст. 274 ГК, ст. 23 ЗК) – право ограниченного использования соседских или других наделов для полноценной реализации прав собственника на участок: обеспечения проезда/прохода, подвоза стройматериалов, доступа для реконструкции здания и так далее. Различают также публичный сервитут, устанавливаемый в общественных интересах.
  2. Постоянное бессрочное пользование (ст. 269 ГК) – бесплатная передача земель государственного и муниципального фондов в эксплуатацию на неопределенный срок.
  3. Пожизненное наследуемое владение (ст. 265 ГК) – передача государственных/муниципальных земель гражданам с возможностью приватизации.

Методы и принципы земельного права

Метод правового регулирования в земельном праве это совокупность императивных и диспозитивных способов воздействия государства на поведение людей, обусловленных политическими, социальными, экономическими особенностями земельных отношений, объективными законами общества и природы. Метод земельного права представляет собой способы и приемы воздействия на поведение людей, которые соответствуют характеру и природе земли как уникального природного ресурса, жизненно необходимого всем гражданам. Способ воздействия — это установленное законодательством положение, которое изменяет поведение или действия лиц в сторону ограничения или стимулирования. Для земельного права характерны два вида методов: императивный и диспозитивный. Императивный метод исключает юридическое равенство сторон, автономию воль субъектов, предполагая отношения власти и подчинения.

Императивный метод характеризует регулирование земельных отношений на властно-императивных началах, когда юридическое воздействие исходит только сверху от государственных органов, положение субъектов определяется отношениями субординации, юридическим неравенством сторон.

Диспозитивный метод характеризуется определением лишь общих параметров поведения участников земельных отношений, юридическим равенством сторон, предоставлением им возможности свободно и самостоятельно регулировать свои взаимоотношения в рамках установленных пределов.

Метод земельного права содержится в самой нормативно-правовой системе, непосредственно определяет средства, способы и возможность юридического воздействия на земельные отношения, представляет собой стержневой системообразующий элемент самого процесса правового регулирования, процесса упорядочения земельных отношений.

Наследование земли

Земельные участки, как и другая недвижимость, оформленная в собственность, могут переходить по наследству. Это – универсальное правопреемство, при котором имущество умершего переходит к его наследникам.

Завещать землю собственник может кому угодно независимо от степени родства или личных отношений, если он дееспособен и заверил завещание нотариально. Если документа нет, наследовать за умершим будет лишь ограниченный круг родственников, определенный ст. ст. 1142-1145 ГК.

Родственники призываются к наследованию в порядке очереди, определяемой в зависимости от степени родства. Как правило, наследники поровну делят полученное имущество.

В порядке наследования можно получить не только землю, находящуюся в собственности, но и наделы в пожизненном (наследуемом) владении.

Целевое назначение

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения – это взаимосвязь органов государственной власти и местного самоуправления, физических и юридических лиц по использованию и охране земель. Она подчиненна правовой доктрине, сложившимся обычаям и российскому законодательству.

В общем виде схема земельного права содержит 2 типа правоотношений:

  1. Регулятивные. Выражаются в действиях участников, направленных на прекращение или возникновение права собственности и других вещных прав.
  2. Правоохранительные. Возникают в виде юридического воздействия как ответ на нарушение или угрозу нарушения земельного законодательства.

Основаниями возникновения, изменения или прекращения правоотношений являются юридические факты. Независимо от характера оснований все они подлежат государственной регистрации, поскольку без этого не повлекут нужных последствий.

Признак классификации Виды правоотношений Примеры
По содержанию Имущественные Купля-продажа земли
Неимущественные Освобождение участка от незаконной застройки
По определенности состава субъектов Абсолютные Конкретно определена только одна сторона отношений, например, право собственности на пай
Относительные Четко определены все стороны, их права и обязанности
По характеру регулирования Материальные Отношения, порождающие существенные права и обязанности сторон, например, обязанность платить земельный налог
Процессуальные Касаются порядка порождения прав и обязанностей, например, установления сервитута
По степени взаимной обязанности Равноправные отношения Например, согласование между соседями порядка использования смежных или граничащих участков
Отношения подчиненности Правоотношения, в которых когда одной из сторон выступает орган управления. Например, выдача предписания на прекращение работ, вызывающих порчу сельхозугодий

Земельные права граждан

С юридической точки зрения, граждане могут иметь следующие права:

  1. Собственности на субъектный, многосубъектный участок, подразумевающее под собой использование исключительно по целевому назначению, не допускающее каких-либо нарушений со стороны других лиц. Собственник вправе владеть определенной земельной территорией.
  2. Владения в рамках интересов государства, когда инспекторы по охране природных ресурсов могут совершать на определенной территории контрольные функции.
  3. Распоряжения с принадлежностью наделов гражданам на праве собственности, но с некими ограничениями в рамках закона с целью недопуска нанесения ущерба общественности. Это долевая собственность, при которой один участник не вправе нарушать интересы другого дольщика при использовании совместных площадей.
  4. Реальное право, предполагающее наличие объектов собственности в натуре для граждан.
  5. Вещное право с подразделением по принципу действия на временное, бессрочное, пожизненно наследуемое использование природных богатств.
  6. Обязательное — результат сделок между гражданами, составление договоров аренды, срочного (бессрочного, возмездного) пользования наделенными участками.

Права на природные ресурсы для граждан предопределены законами. В ряде случаев – без установления режима со стороны администрации, местных органов муниципалитета, которые не вправе отменять выданное наследство либо пожизненное владение землей, поскольку это противоречит законам.

Понятие системы земельного права

Под системой земельного права понимается совокупность («иерархическая лестница») земельно-правовых институтов и норм в зависимости от их значимости, роли в регулировании земельных отношений. ЗК РФ в отличие от иных кодексов РФ (например, УК РФ) не имеет четкого разделения на Общую и Особенную части. Тем не менее, институты, содержащие общие положения, действие которых распространяется на все или большинство регулируемых земельных отношений, составляют общую часть земельного права. Институты Общей части включают: 1) право собственности и иные вещные права на землю; 2) управление земельными ресурсами РФ; 3) права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков; 4) правовая охрана земель; 5) управление в сфере использования и охраны земель; 6) правовое регулирование платы за землю; 7) ответственность за нарушение земельного законодательства.

Особенная часть земельного права включает в себя правовые институты, содержащие правовые нормы, устанавливающие особенности использования земель в зависимости от их целевого назначения и разрешенного. К Особенной части относятся правовой режим использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель промышленности и иного специального назначения (энергетики, транспорта, связи, телевидения, информатики, обороны и иного специального назначения); земель особо охраняемых территорий и объектов (заказников, заповедников, национальных парков и т.д.); земель лесного фонда; земель водного фонда; земель запаса.

Признание прав на землю

ГК и ЗК гарантируют правообладателям защиту прав на землю. Одним из основополагающих инструментов для этого, согласно ст. 12 ГК, является признание права.

Хотя его обычно используют владельцы участков при возникновении спора в отношении права собственности, к нему можно обратиться и при защите других прав: аренды или сервитута. Это значит, что такой инструмент могут использовать даже лица, не являющиеся собственниками.

Учитывая сложившуюся практику, можем выделить ключевые особенности данного способа:

  • согласно ст. 59 ЗК, признание прав на землю осуществляется исключительно в судебном порядке;
  • итоговое судебное решение является основанием для госрегистрации права в ЕГРН;
  • требовать признания может только законный правообладатель или его представитель;
  • инструмент чаще всего применяется в случаях, когда у законного владельца нет документов, подтверждающих права на землю;
  • признание может выступать как самостоятельным способом защиты права, так и идти в комплексе с другими правами.

Особенности земельного права как отрасли права

В целом, система права представляет собой взаимосвязанную систему, включающую отрасли, институты и нормы права. Основным критерием, по которому принято выделять отрасль права, является наличие самостоятельного предмета правового регулирования, не совпадающего с предметом правового регулирования других отраслей. Если рассматривать соотношение «земельное права» с другими отраслями российского права, то следует отметить, что земельное право России – самостоятельная отрасль права со своим предметом, объектом и способами регулирования. Структура «земельного права» отражает вертикальное, внутреннее согласованное соотношение подотраслей права. Соответственно нормы земельного права, устанавливающие виды землепользования, определяющие субъекты и объекты права, права и обязанности землепользователей, основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений, образуют институт права землепользования.

Общая теория права определяет «метод правового регулирования» как совокупность юридических приемов, средств, способов правового воздействия на поведение субъектов права или регламентацию видов общественных отношений. Тоже правило распространяется и на земельное право. В зависимости от конкретной правовой ситуации применяются методы императивного (административно-правового) или диспозитивного (договорного) характера. В первом случае субъект земельных правоотношений не может действовать по своему усмотрению, а должен следовать правилам, предписанным ЗК РФ и другими специальными нормативными актами.

В качестве императивного метода регулирования можно привести положения ст. 3 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. Норма вводит запрет для иностранцев (в том числе иностранных юридических лиц) и лиц без гражданства, приобретать сельхозугодия в собственность. Эти земли, согласно нормативно-правовому акту, можно взять только в аренду. Диспозитивные принципы развития и регулирования земельного права предполагают свободу купли-продажи, аренды, дарения, наследования земли – за исключением ограничений и запретов, указанных в законах.

Участники земельных отношений

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным Кодексом, федеральными законами. Для целей Земельного Кодекса используются следующие понятия и определения:

  • собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;
  • землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
  • землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
  • арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
  • обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут)

Аренда земли

Аренда – это одна из форм землевладения, в рамках которой участок за плату передается лицу во временное пользование для ведения какой-либо хозяйственной деятельности. Арендодателем может выступать:

  • собственник, если это частная земельная собственность;
  • первичный арендатор на праве субаренды;
  • государственный/муниципальный орган, если недвижимость принадлежит им.

Согласно ст. 22 ЗК, изъятые из оборота участки не могут быть предметом аренды.

Право аренды участка оформляется договором. Существенным условием такого соглашения является размер арендной платы. Порядок, условия и сроки ее внесения оговариваются положениями договора.

Кратко опишем распорядительные права арендатора, возникающие у него в соответствии со ст. 22 ЗК. Так, если договор не запрещает этого, арендатор может:

  • передать свои права и обязанности по отношению к земле третьему лицу без согласия собственника, но с его уведомлением;
  • внести право аренды в качестве уставного капитала в хозяйственное общество или передать его как залог по имущественным обязательствам;
  • передать землю в субаренду на время действия договора без согласия собственника, поставив его в известность.

Земельные отношения

В процессе приобретения, хозяйственного использования и охраны земельных участков между органами исполнительной власти, с одной стороны, и гражданами и юридическими лицами — с другой, а также между гражданами и юридическими лицами возникают различные отношения. Будучи урегулированными нормами земельного права, то есть признанными соответствующими требованиям закона, эти отношения становятся земельными правоотношениями. Земельные правоотношения, как и любые другие правоотношения, включают в себя следующие элементы: норму права, субъект правоотношения, объект правоотношения и содержание правоотношения.

Норма права — правило, которым следует руководствоваться в процессе решения вопросов, по поводу которых возникло отношение. По характеру воздействия на участников отношений норма может быть императивной, то есть обязывающей или запрещающей совершать какие-либо действия, и диспозитивной, то есть управомочивающей (разрешающей) участников отношений совершать действия по своему усмотрению или по взаимной договоренности.

Субъекты правоотношений — участники земельных отношений. Состав участников определен ст. 5 ЗК РФ. Ими могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. В соответствии со ст. ст. 124—125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований — органы местного самоуправления. Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что муниципальное образование — это городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения. Под сельским поселением понимается один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Городское поселение — это город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Муниципальный район — несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Городской округ — городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Внутригородская территория города федерального значения — часть территории города федерального значения, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления

Законом города Москвы от 15 октября 2003 г. N 59 установлены наименования и границы 125 внутригородских муниципальных образований в городе Москве.

С точки зрения земельного права подобная двухзвенная структура муниципальных образований (городские округа и муниципальные районы — в качестве муниципальных образований первого звена, а также городские и сельские поселения, входящие в состав муниципальных районов, — в качестве муниципальных образований второго звена) имеет важное практическое значение при рассмотрении вопросов, связанных с определением уровня органа, уполномоченного принимать решение, например о распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой и т. п.

В качестве субъектов земельных отношений могут выступать и иностранные граждане, и юридические лица, а также лица без гражданства. Однако их права на приобретение земельных участков в собственность определяются в соответствии со специальными нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами и могут быть ограничены.

Так, например, п. 3 ст. 15 ЗК РФ установлено, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Исходя из того что в настоящее время перечень приграничных территорий не установлен, в соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Следует отдельно отметить, что иностранные государства не рассматриваются российским земельным законодательством в качестве субъектов земельных отношений. Однако в соответствии с Венской конвенцией о дипломатических сношениях от 18 апреля 1961 г. на государство пребывания возложена обязанность оказать содействие аккредитующему государству в приобретении на своей территории, согласно своим законам, помещений, необходимых для его представительства. Данное положение международного публичного права можно проиллюстрировать не только международными правовыми актами, но и российскими.

Распоряжением Правительства РФ от 2 октября 2006 г. N 1361-р предусматривается предоставление Германской стороне в аренду на 99 лет для использования Посольством Федеративной Республики Германия в Российской Федерации здания и строений, а также занятого ими земельного участка с установлением арендной платы за пользование этой недвижимостью в размере 1 рубль (один рубль) в год.

Существует и обратная практика приобретения в собственность Российской Федерацией земельных участков на территории ряда зарубежных стран при открытии в иностранном государстве посольств или консульских учреждений. При этом от имени Российской Федерации правами владения, пользования и распоряжения собственностью Российской Федерации, находящейся за рубежом, обладают Правительство Российской Федерации или федеральный орган исполнительной власти, в компетенции которого находятся полномочия на осуществление функций управления и распоряжения государственным имуществом.

Право использования земли

Несмотря на широкие распорядительные права по договору аренды, основным правомочием по нему является право использования земли. Оно предполагает возможность эксплуатировать участок для удовлетворения хозяйственно-экономических, общественных и других нужд землепользователя.

Состав такого права определяется категорией и видами разрешенного пользования. Это, в частности, может быть:

  • эксплуатация промышленных объектов;
  • индивидуальное жилищное или гаражное строительство, возведение промышленных зданий;
  • сельскохозяйственная деятельность;
  • ведение дачного, садового, подсобного или другого хозяйства;
  • использование для прокладки коммуникаций, обеспечения прохода/проезда и так далее.

Разъяснение сложных моментов

Гражданам важно понимать, что надел земли – отдельный объект и должен быть разрешен со стороны государства, нормативных актов к использованию по назначению для застройки, ведения деятельности. Необходимо провести сбор документации, получить разрешение на строительство, например, в ИЖС.

  1. Отдельное внимание стоит уделить созданию проекта будущего здания в соответствии с планировкой, ранее проведенным межеванием участка.
  2. Многие ошибаются, думая, что брать разрешение на строительство и составлять проектную документацию перед воздвижением отдельно стоящего дома необязательно. Стоит понимать, что отсутствие разрешения не даст возможности провести регистрацию дома на момент введения в эксплуатацию. Это значит, что подключить коммуникации (свет, газ, отопление) будет затруднительно.
  3. За разъяснением непонятных вопросов гражданам рекомендуется обратиться в градостроительный комитет, выдающий разрешения на строительство, документацию органам местного муниципалитета для проведения регистрации наделов на местах. Взять разрешение можно в МФЦ, предварительно подготовив план и проект участка, выданный градостроительным комитетом.
  4. Проектная документация обязательно подлежит составлению, если предполагается построить дом свыше 3 этажей. Разрешение на строительство не требуется только в случае застройки на дачном участке небольшого домика, киоска, павильона, иного некапитального объекта.
  5. Выгода для собственников, использующих угодия по целевому назначению – возможность строительства жилого дома. Но заручиться разрешением нужно, пройдя немало инстанций. Без документации проведение строительных работ, возведение сооружений (построек) может стать незаконным, и это – повод для сноса.

Земельные отношения урегулированы гражданским, административным законодательством. Участки могут становиться объектами товарооборота с возможностью применения дополнительных норм Гражданского кодекса. Но в ряде случаев право по использованию наделов для граждан может быть прекращено. Причины:

  • использование не по целевому назначению;
  • применение методов, приведших к снижению плодородия с сельхозугодий, ухудшению экологии, отравлению и загрязнению участков.

Основанием для прекращения прав в случае изъятия может стать систематическая неуплата налогов, непроведение мероприятий по улучшению земель, возникновения чрезвычайной ситуации в стране. Понятие земельного права – это совокупность строгих общественных отношений, урегулированных соответствующими нормами. Хотя в определённых ситуациях законодательство может выходить за рамки предписанных отношений

Государственная регистрация прав на землю

В соответствии со ст. 131 ГК, права на земельные участки, их переход или прекращение подлежат государственной регистрации. Это касается права:

  • собственности,
  • аренды,
  • ипотеки,
  • сервитутов,
  • пожизненного пользования,
  • ряда других вещных прав.

Эта процедура обеспечивает учет земельного фонда и прав на него. Порядок регистрации регламентирует ФЗ № 218 от 13.07.15 «О госрегистрации недвижимости».

Процедура предполагает внесение сведений о правах на землю в государственный реестр недвижимости (ЕГРН), администрирование которого осуществляет Росреестр. Для этого правообладатель обращается в ближайший офис организации, подает документы, подтверждающие возникновение/переход прав, и получает выписку из ЕГРН.

Реестр недвижимости – публичный регистр, поэтому запросить сведения из него может любой желающий. С их помощью потенциальный покупатель может получить достоверную информацию о правах третьих лиц на приобретаемый объект.

Основные принципы развития земельно-правовых отношений

Основные принципы развития земельно-правовых отношений в РФ определены в ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с данными принципами, «земля» рассматривается в качестве главного ресурса для жизни и деятельности человека; защита земли (как одного из базовых компонентов окружающей среды) являются приоритетным направлением государственной политики в области охраны жизни и здоровья человека.

Земля, в соответствии с данными принципами, является важным производственным ресурсом в лесном и сельском хозяйстве. Использование участков должно осуществляться свободно, однако такие действия не должны наносить вред природе и людям; мнение граждан, общественных и религиозных объединений следует учитывать при решении вопросов, затрагивающих права на землю; необходима защита ценных и особо оберегаемых территорий.

Кроме того, в нормативном акте оговорены: запрет перевода отдельных участков в другую категорию; разделение земель по целевому характеру; государственное регламентирование перехода земель в коммерческую собственность; определены единая судьба участков и расположенных на них зданий, сооружений.

Принципы российского земельного права также включают: обособление федеральной собственности на землю от аналогичного имущества субъектов РФ; различные подходы к установлению режима земель, соблюдение баланса интересов общества и граждан в земельных отношениях, дифференциация норм гражданского и земельного права. Правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок развития земельных отношений, не должны противоречить ЗК РФ.

Предметом земельного права являются земельные отношения, представляющие собой юридически значимые связи между субъектами права, возникающие в процессе их взаимодействия и касающиеся приобретения прав на земельные участки, распоряжения этими правами, охраны земель, регулирования правомочий и возможностей, связанных с землепользованием, землеустройством, определением юридического статуса отдельных видов земель. Особое место отводится регламентации действий организационного характера, включая процессы рационального использования и защиты территорий госорганами и муниципальными образованиями.

В земельное право входят элементы административных, имущественных, финансовых и других отношений (ввиду специфики объекта правового регулирования земельного права – земли). Предметом отрасли земельного права является особый круг общественных отношений по поводу земли и земельных отношений. Этим и объясняются особенности земельного права.

  • Объект в системе земельного права – земля, которую следует рассматривать как природный ресурс, недвижимость и место обитания всего человечества. Отдельные правомочия – собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования устанавливаются нормами ГК РФ (ст. 260-287 ГК РФ).
  • Субъекты земельного права – публично-правовые образования, граждане, коммерческие и некоммерческие организации. Их компетенция определяется на основании Конституции РФ, ЗК РФ, ГК РФ, федеральных законов, региональных нормативно-правовых актов: конституциями республик в составе РФ, уставами краев, областей, автономных округов, автономной области, местными законами и муниципальными актами.
  • К источникам земельного права России относятся — Конституция РФ, международно-правовые договоры (в случае их ратифицикации РФ). Основной же источник земельного права – Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ – нормативный акт, регулирующий правоотношения и устанавливающий правовой статус отдельных видов земель.

Кроме того, к источникам земельного права относятся специальные законы – ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О недрах», ФЗ « О землеустройстве», ФЗ «Об охране окружающей среды» и т.д. В этом смысле, значение имеют Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные документы. Судебная практика не относится к источникам отрасли, но позиции высших инстанций: Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ принимаются во внимание при разрешении споров в нижестоящих судах.

Определяя место в земельного права в системе права, следует отметить, что земельное право связано с гражданским, градостроительным и административным законодательством. Гражданское право регулирует имущественные отношения по обороту участков в то время как земельное право устанавливает правила использования территорий, режим отдельных категорий участков. Место гражданских отношений в земельном праве ограничено частноправовым, прежде всего, коммерческим интересом хозяйствующих субъектов.

В отличие от административного права, в котором первостепенное значение уделяется субординации между государственными органами и гражданами (организациями), в системе земельного законодательства преобладают источники, устанавливающие правила регулирования отношений землепользования и землеустройства.

Связь земельного и градостроительного законодательства прослеживается при территориальном планировании городских территорий, зонировании и проведении мероприятий по охране отдельных категорий земель в рамках городских округов и поселений.

Источники

  • https://advokat-malov.ru/zemelnoe-pravo/zemelnoe-pravo-kak-otrasl-prava.html
  • https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/osobennosti-zakonodatelstva.html
  • https://pravovdom.ru/zemlya/zemelnoe-pravo.html
  • https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8
  • https://dic.academic.ru/dic.nsf/ruwiki/15837
  • https://suvorov.legal/zemelnoe-pravo/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: